Kolumne Begrenzter Schadenersatz
Hat ein verkauftes Haus Fehler, die der Käufer nicht kennt, droht dem Verkäufer Schadenersatz. Diese Schadenersatzpflicht hat der Bundesgerichtshof nun aber eingeschränkt. In seiner jüngsten Entscheidung (Urteil vom 4. April 2014, Az.: V ZR 275/12) stellte sich nach dem Verkauf eines Grundstücks heraus, dass das darauf errichtete Haus mit echtem Hausschwamm befallen war. Die Verkäufer mussten deshalb etwa die Hälfte des Kaufpreises zurückzahlen. Außerdem wurde festgestellt, dass sie auch für weitergehende Folgen des Hausschwamms aufkommen müssen.
Nachdem die Käuferin weitere Sanierungsmaßnahmen durchgeführt hat, verlangte sie von den Verkäufern zusätzlich etwa das Doppelte des Kaufpreises. Dies lehnte der Bundesgerichtshof aber ab. Die Mängelbeseitigungskosten dürfen den Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks nicht überschreiten. Vielmehr ist der Schadenersatzanspruch zum Schutz des Verkäufers auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Bei dem Verkauf einer Immobilie sind Mängelbeseitigungskosten nämlich unverhältnismäßig, wenn sie entweder den Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks oder 200 Prozent des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.
Außerdem ist bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit auf den Beginn der Beseitigungsmaßnahmen abzustellen. Stellt sich erst später heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, sind diese vom Verkäufer zu ersetzen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten fortgeführt hätte.
Gerhard Fries
Der Autor ist Partner der Sozietät Krömer, Steger, Westhoff in Düsseldorf.
