Kolumne Einer täuscht, alle haften
Beim Verkauf gebrauchter Immobilien werden üblicherweise die Gewährleistungsrechte des Käufers weitestgehend ausgeschlossen. Es soll verkauft werden, "wie es steht und liegt". Dieser Haftungsausschluss greift indes nicht, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschweigt. Dazu muss nicht einmal betrügerische Absicht vorliegen.
Ausreichend ist, dass ein Mangel bloß für möglich gehalten oder seine Existenz in Kauf genommen, der Käufer aber nicht informiert wird. Hier zielt die Rechtsprechung auf Umstände ab, die den Vertragszweck vereiteln und somit für den Kaufentschluss maßgeblich sein können. Auf wen aber kommt es an, wenn die Verkäuferseite aus mehreren Personen besteht, etwa einem Ehepaar oder einer Erbengemeinschaft? Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 8. April diesen Jahres (Az.: V ZR 150/15) durchaus praxisgerecht entschieden: Verschweigt einer von mehreren Verkäufern einen Mangel der Kaufsache arglistig, können sich sämtliche Verkäufer nicht auf einen vertraglichen Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen.
Klagt also der Erwerber wegen des Mangels auf Schadensersatz, müssen alle Verkäufer mithaften. Der Bundesgerichtshof verweist auf das sogenannte Innenverhältnis unter den Verkäufern. In diesem müssen sie dafür Sorge tragen, dass und in welchem Umfang die einem Erwerber gegenüber bestehende Offenbarungspflicht ordnungsgemäß erfüllt wird. Wenn sich also mehrere Verkäufer auf eine Person als Verhandlungsführer einigen, muss dieser von allen Mitverkäufern umfassend über die Immobilie informiert sein.
Gerhard Fries Der Autor ist Partner der Sozietät Krömer, Steger, Westhoff.
