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Mieter oder Eigentümer - wer zahlt was?

Reparatur, Wartung und Instandhaltung sorgen oftmals für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Meistens geht es um das gleiche Thema: Was ist was? Und vor allem: Wer zahlt? Von Monika Hillemacher

Reparieren und instand setzen, warten und instand halten sind Pärchen, die in Mietverträgen und Nebenkostenabrechnungen häufig zusammen auftreten. Während das Duo warten und instand halten vorbeugend verhindern soll, dass zum Beispiel Aufzug und Elektroleitungen kaputt gehen, bedeutet das Duo reparieren und instand setzen, etwas ist defekt und wird wieder in Ordnung gebracht, erläutert Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein.

Der wesentliche Unterschied: Für die Wartung muss meistens der Wohnungsmieter in die Tasche greifen, für Reparaturen und Instandsetzung der Vermieter. Zumindest wenn die Reparaturen sich im Jahr auf mehr als 400 Euro summieren und wenn der Mieter den Schaden nicht selbst verursacht hat. Die Grundlagen für diese Regeln finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in den Mietverträgen. Dort sollten Mieter nach Ansicht von Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) zuerst nachsehen, wenn sie mit ihrem Eigentümer diskutieren, wer denn den neuen Wasserhahn bezahlen muss. Die entscheidenden Hinweise im Vertrag stehen meist in der sogenannten Kleinreparaturklausel.

Dort schreiben Eigentümer hinein, dass ihre Mieter Bagatellschäden wie einen gebrochenen Lichtschalter auf die eigene Kappe nehmen. Dies betrifft laut Ropertz ausschließlich Gegenstände, die der Mieter direkt und oft nutzt. Beispiele sind Rollläden, Fenstergriffe und Wasserhähne. Instandsetzungsarbeiten an einer unter Putz liegenden Leitung fallen dagegen nicht unter diese Regel. "Die Obergrenze für einen einzelnen Bagatellschaden liegt bei 100 Euro", schränkt Ropertz weiter ein. Kostet eine Reparatur mehr, ist der Vermieter dran.

Zudem ist die Kleinreparaturklausel rechtlich nur gültig, wenn sie zusätzlich eine Höchstgrenze für sämtliche Reparaturen und Instandsetzungen enthält. Diese Grenze darf sechs Prozent der Jahresmiete oder maximal 400 Euro pro Jahr nicht überschreiten.

Und es gibt eine weitere Bedingung: "Aus der Klausel muss hervorgehen, dass der Mieter lediglich verpflichtet ist zu zahlen, und nicht den Auftrag hat, den Handwerker zu bestellen", erläutert Ropertz. Fehlt nur eine der Voraussetzungen, ist dem DMB zufolge die komplette Reparatur- und Instandhaltungsklausel im Mietvertrag unwirksam. Das gelte auch, wenn andere Zahlen auf dem Papier stehen - mit der Konsequenz, dass der Vermieter auch für Bagatellschäden zahlt.

Im Unterschied zu den Reparaturen sind Wartung und Instandhaltung vorausschauend angelegt. Gemeinsam soll das Duo dafür sorgen, dass "etwas in Ordnung bleibt und die Sicherheit gewährleistet ist", erklärt Heilmann. Klassiker sind die Überprüfung der Betriebsbereitschaft von Heizung, Aufzug und Alarmanlage sowie von Brandschutzeinrichtungen wie Rauchmelder und Feuerlöscher.

Sich darum zu kümmern, ist Sache des Vermieters. Er holt seine Ausgaben über die Nebenkostenabrechnung vom Mieter zurück. "Die Aufzugswartung gehört zum Beispiel zu den Betriebskosten, die auf den Mieter abgewälzt werden können, weil die Wartung in der Betriebskostenverordnung enthalten ist", sagt Heilmann.

Probleme tauchen dann auf, wenn Wartung und Reparatur miteinander vermischt sind. Fällt der kaputte Heizungsknopf, der bei der Wartung entdeckt und ausgetauscht wurde, nun unter Instandhaltung oder unter Instandsetzung? Sowohl als auch, sagt der DMB. Er rät Mietern, nachzusehen, wie die Position in der Handwerkerrechnung angesetzt ist. Wartung und Austausch des Knopfs gehören getrennt aufgelistet. Die Wartungskosten dürfen später in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters stehen, die Einbaukosten für den neuen Knopf aber nicht.

Quelle: RP
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