Kolumne Wohnung als Kapitalanlage
In Zeiten rasant steigender Grundstücks- und Baupreise ist Schluss mit weiter wachsenden Ansprüchen an die Wohnfläche.
Viele Mieter werden vermehrt auf effizient geplante Grundrisse achten müssen. Für sie kommt es nicht darauf an, wie hoch die Miete pro Quadratmeter ist, sondern was die Wohnung insgesamt kostet. Daher wird die Wohnfläche bei der Mietentscheidung wichtiger. Eine gut geschnittene Drei-Zimmer-Wohnung von 70 Quadratmetern kostet bei 14 Euro pro Quadratmeter monatlich 980 kalt. Gibt es aber schlecht nutzbare Flure oder unnötig große Räume, so sind schnell 90 Quadratmeter notwendig. Dann zahlt man 1.260 Euro Kaltmiete - ein erheblicher Wettbewerbsnachteil für Vermieter und Anleger. In begehrten City-Lagen werden Mieter deshalb zum Beispiel gern das großzügige Duschbad akzeptieren und auf eine Wanne verzichten.
Zudem sollte die Wohnung geringe Instandhaltungs- und Nebenkosten haben: Eine Klinkerfassade bedarf auch in 100 Jahren keines Anstrichs, Fernwärmeversorgung bewahrt vor teuren Erneuerungen der Heizzentrale. Ein Aufzug ist dagegen angesichts der demografischen Entwicklung ein Muss. Wichtig jedoch: Auf wie viele Einheiten beziehungsweise wie viel Wohnfläche verteilen sich dessen Kosten? Ob es nur sechs Wohnungen mit insgesamt 500 Quadratmetern oder 20 mit 1600 Quadratmetern sind, macht sich in den Nebenkosten erheblich bemerkbar und kann den Spielraum für Erhöhungen der Nettomiete einschränken. Sind jedoch bestimmte Faktoren erfüllt, wird sich der Anleger über einen stattlichen Wertzuwachs freuen können.
Ralf Schmitz
Der Autor ist Geschäftsführender Gesellschafter der Wohnungsbaugesellschaft Ralf Schmitz.
