Sie steigen und steigen Betriebskosten: Streitfall „Zweite Miete“
Düsseldorf (RP). Betriebskosten sind im Wesentlichen im BGB, in der Betriebskosten- und der Heizkostenverordnung geregelt. Die meisten Abrechnungen dürften stimmen. Aber nachrechnen sollten Mieter trotzdem.
So hoch sind die Betriebskosten
Um das Thema Betriebskostenabrechnung gibt es mitunter Streit zwischen Vermietern und Mietern. Die Nebenkosten haben sich längst zur "zweiten Miete" gemausert, und sie steigen weiter enorm. Während die Nettokaltmieten von 2002 bis 2007 nur um rund fünf Prozent erhöht wurden, explodierten die Energiekosten geradezu, wie das Institut für Städtebau ermittelte. Das alles schlägt sich in den Nebenkosten nieder.
Nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) entfallen rund 37 Prozent der Gesamtwohnkosten auf die Betriebskosten. Ein guter Grund für alle Mieter, hier auf Heller und Cent zu achten. Wer da die Hände in den Schoß legt, der muss damit rechnen, dass er Jahr für Jahr zu viel zahlt. "Ein Fehler, der sich einmal eingeschlichen hat, wiederholt sich", heißt es beim DMB.
2,13 Euro pro Quadratmeter
Auch wenn der Großteil der Abrechnungen stimmt - nachrechnen sollten Mieter trotzdem. Eine gute Hilfe, um die Kostenbelastung besser einschätzen zu können, gibt der Betriebskostenmietspiegel des DMB. "Mieter zahlen in Deutschland durchschnittlich 2,13 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten", so DMB-Sprecher Ulrich Ropertz, "rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 2,82 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen." Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung müsste ein Mieter im Jahr 2707,20 Euro an Nebenkosten aufbringen.
Wer seine Kosten mit denen des Mietspiegels vergleicht, kann schnell erkennen, ob die Forderung eher durchschnittlich ist oder an der oberen Grenze liegt. Im letzteren Fall sollte der Mieter die Rechnung auf jeden Fall prüfen. Für eine Plausibilitätsprüfung benötigt er seinen Vertrag, um beispielsweise festzustellen, welche Nebenkosten vereinbart sind und welcher Verteilerschlüssel gilt. Außerdem hilft die Vorjahres-Abrechnung bei der Beantwortung der Frage, ob Kosten extrem gestiegen sind. Außerdem ist noch ein Mietrechtsgesetz notwendig, das zeigt, welche Kosten überhaupt als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen.
Das "Recht der Betriebskosten" ist im Wesentlichen in den Paragraphen 556, 556a und 560 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der Betriebskosten- und der Heizkosten-Verordnung geregelt. Hilfsweise kann man hier die DMB-Broschüre "Die zweite Miete" nutzen, die für fünf Euro bei jedem Mieterverein erhältlich ist. "Wer bei seiner Prüfung Unstimmigkeiten entdeckt, sollte die Nebenkostenabrechnung von einem Fachmann prüfen lassen", empfiehlt Ropertz. Wer eine Mietrechtsschutzversicherung hat, kann diese bei einem Anwalt machen. Besonders erfahren sind natürlich die Mietervereine, die jedem Mitglied kostenlos jeden Rechtsrat rund ums Wohnen geben.
Nach Verbrauch und Wohnfläche
Nebenkosten muss der Mieter nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Gesetzlich ist festgelegt, welche Kosten als Nebenkosten vereinbart werden dürfen. Die Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgeführt. Für die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten ist eine Aufteilung in einen Verbrauchs- und einen Wohnflächen-Anteil Vorschrift, wobei auf den erfassten Wärme- und Warmwasserverbrauch zwischen 50 Prozent und 70 Prozent entfallen müssen. Grund: Ein Teil der Gesamtkosten entsteht unabhängig von der individuellen Nutzung, beispielsweise die Wartungs- und Reinigungskosten.
Der Vermieter muss binnen zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode die Kostenaufstellung vorlegen und eine notwendige Nachzahlung fordern. Andernfalls muss der Mieter nichts nachzahlen.
