<P>Wer den Schritt in die eigenen vier Wände wagen will, muss außer Zeit und Energie vor allem eins mobilisieren: Geld. Ohne fremde Finanzierungsmittel läuft dabei in der Regel nichts. Denn das Ersparte reicht meist nur für einen Bruchteil der anfallenden Bau- oder Erwerbskosten. Immer erst am Ende der Geldbeschaffung sollte aber der Weg zu den rein kommerziellen Finanzgebern führen.

Vorher gilt es, alle Möglichkeiten auszuloten, wie sich das nötige Baugeld billiger besorgen lässt. Eine Option besteht darin, sich einen Teil der Mittel bei Verwandten oder Bekannten zu pumpen. Schließlich können davon beide Seiten profitieren: Trifft man sich mit den Zinskonditionen in der Mitte zwischen dem aktuellen Langfristzins für sichere Anlagen und dem Zins für Immobilienkredite mit entsprechender Laufzeit, winkt dem Geldgeber ein über dem Marktniveau liegender Zinsertrag. Für den Bauherren springen gleichzeitig günstigere Kreditkonditionen heraus. Solche Geschäfte sollte man allerdings nicht nur per Handschlag besiegeln. Das Aufsetzen eines richtigen Darlehensvertrages liegt in beiderseitigem Interesse. Wie ein Bankvertrag sollte die schriftliche Vereinbarung alle Mo-dalitäten des Geschäfts regeln. Vor allem bei größeren Beträgen ist neben Zins, Tilgung und Laufzeit des Darlehens unbedingt auch die Art der Kreditsicherheiten festzulegen.

Schon etwas erfahrener im Umgang mit solchen Geschäften sind viele große Unternehmen, die ihren Mitarbeitern häufig mit günstigen Arbeitgeberdarlehen den Weg ins Eigenheim ebnen. Wenn auch nicht gratis, gibt es das Baugeld auf diesem Weg doch meist deutlich günstiger als am freien Markt. Der Blick in die Vertrags-bedingungen offenbart aber schnell einen Pferdefuß: Mit dem Ende des Beschäftigungsverhältnisses ist es im Normalfall auch mit dem Kredit vorbei. Wer sich bereits nach einem neuen Brötchen-geber umschaut oder um seinen Job fürchten muss, sollte deshalb lieber die Finger vom Arbeitgeberkredit lassen. Ansonsten drohen schon in der Frühphase der Finanzierung Rückzahlungsforderungen, die meist nur durch eine teure Nachfinanzierung zu befriedigen sind.

Langfristiger kalkulierbar sind dagegen die von den Bundeslän-dern bereitgestellten Mittel zur Förderung des Wohnungsbaus. Während Hans Eichel als Verwalter der Bundesfinanzen schon wieder an der Eigenheimzulage baggert, machen viele Länder noch beträchtliche Mittel für zukünftige Bauherren locker. Allerdings meist nicht als reinen Förderzuschuss, sondern als zinsgünstige oder in der Anfangsphase sogar völlig zinsfreie Darlehen. Wie viel Kredit es unter welchen Bedingungen für wen gibt, ist von Bundesland zu Bundesland recht unterschiedlich. Denn die konkrete Ausgestaltung der Förderung ist Ländersache.

Keine Hilfe in Berlin

Nähere Informationen zu den verschiedenen Förderprogrammen sowie den Stellen, bei denen der Antrag gestellt werden muss, finden sich im Internet unter www.baufoerderer.de, einer gemeinsam vom Bundesverband der Verbraucherzentralen und der Förder-bank KfW gestalteten Informations-Plattform. Hauptstadtbewohner können sich den elektronischen Besuch allerdings sparen: Angesichts der Haushaltsmisere hat der Berliner Senat sämtliche Förderprogramme bis auf weiteres eingestellt. Egal, wie die Landesförderung im Detail aussieht, einige Grund-regeln müssen Bauherren immer beachten:

- Selbst wenn alle Voraussetzungen erfüllt werden, besteht kein Rechtsanspruch auf die Fördermittel. Ist beispielswei-se der für das laufende Jahr bereitgestellte Geldtopf schon leer, kann es mit dem Mittelzufluss auch bis zum nächsten Jahr dauern. Funktioniert die Finanzierung nur mit staatli-cher Unterstützung, sollten deshalb keine Verpflichtungen eingegangen werden, bevor der Bewilligungsbescheid vor-liegt.

- Übereilte Unterschriften können ohnehin fatale Folgen ha-ben: Wird schon vor der Bewilligung der Fördergelder mit dem Bau begonnen oder auch nur ein Bau-, Kauf- oder Finanzierungsvertrag geschlossen, ist die Förderung in der Regel weg. Einzige Ausnahmen: Die Bewilligungsstelle stimmt dem ausdrücklich zu oder der geschlossene Vertrag enthält ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass es keine Zusa-ge gibt. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte deshalb vorab immer das Gespräch mit den Hütern der Fördergel-der suchen.

- Auch wer die Mittel bereits kassiert hat, muss die Augen offen halten. Denn viele Länder erhöhen im Laufe der Zeit die Kreditzinsen. Bei vorgesehenen Festzinssätzen von bis zu sechs Prozent kann dabei sogar das jeweilige Marktni-veau überschritten werden. Wird die Förderung zur teuren Last, bleibt nur eins: die Ablösung der Fördermittel durch günstigere Bankdarlehen.