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Einklagbares Recht
Mieterhöhung: Vermieter kann Zustimmung verlangen

Hamburg (rpo). Als Mieter hat man es nicht immer leicht, als Vermieter aber ganz sicher auch nicht. Beide Parteien haben jeweils ihre Rechte. Wer besser gestellt ist, kommt auf die jeweilige Lage an. Eine Sache ist aber sicher: Vermieter dürfen bei einseitiger Mieterhöhung eine Einverständniserklärung vom Mieter verlangen und diese sogar vor Gericht einklagen.

"Dies ist im Paragraf 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt, gilt aber nicht für Index- oder Staffelmietverträge", erläutert Michael Kopff, Pressesprecher des Mietervereins zu Hamburg. Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungsbegründung habe der Mieter Zeit, nicht, teilweise oder ganz zuzustimmen. Danach blieben dem Vermieter drei Monate, den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu verklagen.

Versäumt der Vermieter diese Frist, muss er mit dem Verfahren von vorne beginnen. "Zustimmen sollte man einer Erhöhung natürlich nur dann, wenn eine Erhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete gerechtfertigt ist", rät Kopff. Außerdem müssen für die Möglichkeit einer Mieterhöhung auch weitere Bedingungen erfüllt sein. So darf die letzte Erhöhung nicht weniger als zwölf Monate zurückliegen; hinzu kommt eine Frist von drei Monaten, bevor die neue Erhöhung in Kraft treten kann. Außerdem darf die Miete für eine weitere Erhöhung in den letzten drei Jahren um nicht mehr als insgesamt 20 Prozent gestiegen sein.

Darauf kann sich der Vermieter berufen 

"Grundsätzlich ist der Vermieter in seiner Begründung der geforderten Mieterhöhung frei", so Kopff. Er könne sich auf einen Mietenspiegel ebenso berufen wie auf Vergleichsobjekte oder das Gutachten eines Sachverständigen. Existiere für eine Stadt ein so genannter qualifizierter Mietenspiegel, müsse der Vermieter zusätzlich zu der von ihm gewählten Begründung aufführen. "Als qualifiziert gilt ein Mietenspiegel dann, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und unter anderem von Vertretern der Mieter- und Vermieterseite anerkannt wurde."

Ein Mieter, der mit einem Mietenspiegel argumentieren möchte, in dessen Stadt so ein Vergleichsinstrument aber nicht existiert, sollte laut Kopff auf den Mietenspiegel eines Nachbarortes zurückgreifen. Um Missverständnissen vorzubeugen, sollten Mieter ihr Einverständnis schriftlich erklären - am besten in einem Brief oder per Fax. "Das Gesetz lässt auch die Zustimmung durch schlüssiges Verhalten zu, beispielsweise, wenn der Mieter die erhöhte Miete einfach überweist", erklärt Kopff. Allerdings könnte der Vermieter dies auch als Versehen interpretieren.

Ausnahme: Staffelmiete - Besonderheit: Indexmiete

Bei der so genannten Staffelmiete, bei der sich die Miete in einem festgelegten Rhythmus um einen bestimmten Betrag erhöht, ist laut Kopff grundsätzlich weder eine Information durch den Vermieter noch die Zustimmung durch den Mieter nötig. Bei der so genannten Indexmiete, bei der sich die Miete jährlich um die allgemeine Preissteigerung erhöht, muss der Vermieter dagegen eine Erhöhungserklärung abgeben. "Wenn die Erklärung vorgelegt wird, kann die erhöhte Miete erst zu Beginn des übernächsten Monats verlangt werden." Eine Nachbelastung sehe der Gesetzgeber nicht vor.

Als eine Besonderheit sind bei der Staffelmiete Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen grundsätzlich ausgeschlossen. "Bei der Indexmiete darf bei freiwilligen Modernisierungen keine Erhöhung geltend gemacht werden", erläutert Kopff. Anders sieht es bei der Indexmiete zum Beispiel bei durch den Gesetzgeber auferlegten Modernisierungsmaßnahmen aus: "Hier sind Mieterhöhungen wiederum möglich."

 
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