Schimmel, Dreck, Fehlfunktionen Wann Sie die Miete mindern dürfen
Berlin · Es sind Aufreger im Winter wie im Sommer. Lärmende Nachbarn, kaputte Wasserhähne oder Krach am Bau. Mieter können oft ohne großen Aufwand die Miete kürzen, wenn der Eigentümer keine Abhilfe schafft. Die Gründe müssen aber stichhaltig sein.
Im Winter ist das Wohnzimmer kalt wie ein Eiskeller, durch die Fenster zieht es das ganze Jahr hindurch wie Hechtsuppe, und im Flur gedeiht der Schimmel. Gute Gründe, die Miete zu mindern. Wie und wann geht das, was ist erlaubt, wie viel Geld ist im Spiel? Antworten auf wichtige Fragen:
Die Miete mindern: Welche Gründe gibt es?
Generell muss ein die Gebrauchstauglichkeit einschränkender Mangel an der Wohnung gegeben sein. "Der Mieter kann die Wohnung nicht nutzen, wie er will und wie er es nach dem Mietvertrag erwarten darf", fasst Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin zusammen. Zu den klassischen Mietminderungsursachen gehören undichte Fenster, kaputte Heizung in der kalten Jahreszeit und Schimmel in der Wohnung ebenso wie Krach von Nachbarn und Baulärm.
Aber auch Ungewöhnliches, etwa Prostitution im Mietshaus, Hundekot im Treppenhaus, Schädlingsbefall oder knackende Heizkörper, können Mieter veranlassen, ihrem Vermieter weniger Geld zu überweisen. Die Palette der Gründe ist ähnlich bunt und umfangreich wie die Liste der Urteile. Allein 500 Richtersprüche hat der Mieterbund aufgelistet.
Wie wird richtig gemindert?
Das geht in zwei Schritten: Erster Schritt: Der Mieter informiert den Eigentümer zügig über den Mangel und setzt ihm eine Frist zur Beseitigung. Das kann über Telefon passieren, per E-Mail oder Brief. Problem ist der Nachweis: Wenn es hart auf hart geht, könnte der Vermieter behaupten, die Info habe er nie bekommen. Dagegen sind "Fax oder Einwurf-Einschreiben gerichtsfest" sagt Mietrechtsanwalt Marcus Reidel aus München. Zweiter Schritt: die eigentliche Mietminderung. Sie wird nicht gesondert angekündigt und erfolgt rückwirkend, wenn der Vermieter tatenlos bleibt.
Welche Fristen bestehen zur Mängelbeseitigung?
Der Zeitraum hängt wesentlich ab von der Beeinträchtigung. Eine kalte Heizung im Winter erfordert sofortige Abhilfe. "Er muss auch am Wochenende einen Notdienst in Gang setzen", sagt die Mietrechtsreferentin Inka-Marie Storm des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Ähnliches gilt für eingefrorene Leitungen. Schimmel sollte nach zwei Wochen weg sein, findet Anwalt Reidel.
Lediglich einen Handwerker innerhalb dieser Frist zu beauftragen, reiche nicht unbedingt.
Wie viel kann gestrichen werden?
Bei extremen Beeinträchtigungen - Schwarzschimmelbefall in der ganzen Wohnung etwa - können es bis zu 100 Prozent sein. Ansonsten kommt es auf den Einzelfall an. Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht den Mieter in der Pflicht, die Quote selbst einzuschätzen. Aus Gerichtsurteilen können Anhaltspunkte abgeleitet werden.
Kaputte Klingel: 3-5 Prozent, knackende Heizung, Warmwassertemperatur unter 40 Grad Celsius, fehlende Warmwasserversorgung, Belästigung durch übelriechende Nebelschwaden des Wäschtrockners: 10 Prozent. Sämtliche Fenster undicht (Sommer und Winter) und dadurch bedingte ständige Feuchtigkeit: 50 Prozent. Krach wegen Bauarbeiten im Haus: bis zu 60 Prozent. Einzige Toilette nicht benutzbar: 80 Prozent. Ausfall der Heizung im Winter: bis zu 100 Prozent, sonst etwa 50 Prozent. Heizung schafft nur Temperatur zwischen 15 und 19 Grad, je nach Raum und Jahreszeit: bis 30 Prozent.
Das Festlegen der Quote birgt nach den Erfahrungen von Inka-Marie Storm viel Konfliktstoff. Sie empfiehlt deshalb beiden Seiten eine gütliche Einigung zu finden, statt zu klagen. Vor Gericht liegt die Beweislast beim Kläger. Mietern, die irrtümlich zu viel mindern, darf nicht automatisch die Wohnung gekündigt werden.
Wie wird gerechnet?
Nach einem BGH-Urteil kann nur die Monatsmiete gekürzt werden, die Nebenkosten nicht. Trotzdem bildet die Bruttomiete die Grundlage der Berechnung: Bei einer Miete von 500 Euro plus 100 Nebenkosten würde eine Mietminderung um 10 Prozent auf Basis der Gesamtsumme von 600 Euro kalkuliert. Im Ergebnis werden 60 Euro von den 500 Euro an Miete abgezogen; der Vermieter erhält nur noch 440 Euro plus der unangetasteten 100 Euro Nebenkosten. Die Miete darf laut DMB aber nur für den Zeitraum gemindert werden, in dem der Mangel bestand. Sind es zehn Tage im Monat, können nur die zehn Tage berechnet werden.
Wann kann nicht gemindert werden?
Es geht nicht, wenn ein Mieter die Wohnung in Kenntnis des Mangels übernommen hat - er also schon beim Abschluss des Mietvertrags wusste, dass die Fenster klappern. Und es geht nicht bei vom Mieter selbst verschuldeten Mängeln oder bei Lappalien, zum Beispiel einer kaputten Glühbirne.
Der Vermieter ist gut beraten, Wohnungsinteressenten auf Schäden aufmerksam zu machen, um späteren Beschwerden einschließlich drohender Mietminderung vorzubeugen. Sagt er das Beseitigen eines Mangels beim Einzug zu, wird das vertraglich festgehalten. Ignoriert er seine Zusage, greift das Recht der Mietminderung.
