Bis 17 Grad schwerer Mangel Wenn Mieter frieren
Düsseldorf · Die winterlichen Temperaturen lassen manche alte Heizung schlapp machen. Bleibt die jedoch Wohnung kalt, ist das ein Mangel an der Mietsache. Der Mieter hat ein Recht auf eine warme Wohnung.
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Das Gesetz trifft zwar keine konkreten Regeln zur Temperatur in Wohnräumen. Eine Orientierung bietet aber das Bürgerliche Gesetzbuch in Paragraph 535, wonach der Vermieter die Pflicht hat, "die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen".
Mieter sollten eine defekte Heizung ihrem Vermieter, Verwalter oder Hausmeister sofort melden. Ist niemand greifbar oder tut sich auf die Beschwerde nichts, darf der Mieter eine Notreparatur veranlassen. Für die vergeblichen Anrufe beim Vermieter sollte es Zeugen geben. Denn Wohnungseigentümer haben oft feste Verträge mit Handwerkern, vielfach Pauschalverträge. Dann entstehen Zusatzkosten, um die es Streit geben kann.
Hat der Mieter die Reparatur zu Recht in Auftrag gegeben, muss der Vermieter die Kosten ersetzen, allerdings nur die notwendigen. Der Deutsche Mieterbund nennt ein Beispiel: "Kann der Heizkörper repariert werden, muss der Vermieter nicht den Austausch des Heizkörpers bezahlen." Legt der Mieter Geld aus, darf er es mit der Miete verrechnen.
Auf welche Temperatur hat der Mieter einen Anspruch? "Mieter können verlangen, dass in ihrer Wohnung mindestens 20 bis 22 Grad Celsius erreicht werden", stellt der Mieterbund klar. Dabei kommt es auf die Räume an. Im Wohnzimmer sollten es 21 Grad Celsius sein, im Bad 23 Grad, in Küche und Schlafzimmer genügen 18 Grad. Zumutbar sind automatische Nachtabsenkungen. Im Mietvertrag können genaue Absprachen getroffen werden.
Klauseln, die kälteempfindlichen Mietern ein Dauerfrösteln zumuten, sind unzulässig. So verwarf das Landgericht Heidelberg die Klausel: "Eine Mindesttemperatur von 18 Grad zwischen 8 Uhr und 21 Uhr gilt als vertragsgemäß" (Az.: 5 S 80/81). Das Landgericht Berlin befand, auch nachts müssten immer 18 Grad erreicht werden (Az.: 64 S 266/97).
Ist es in der Wohnung nur 15 bis 17 Grad warm, liegt ein schwerer Mangel vor, urteilte das Landgericht München und erkannte 30 Prozent Minderung zu (Az.: I 20 S 3739/84). Bei Totalausfall der Heizung sind in der Regel 100 Prozent Minderung erlaubt — und die fristlose Mieterkündigung. Fachanwalt Dirk Clausen rät, bei Mietminderungen Maß zu halten: "Wenn die Heizung im Januar für zehn Tage ausfällt, können Sie natürlich nicht die gesamte Januarmiete einbehalten."
Da aber eine Minderung von 100 Prozent für eine Drittel des Monats gerechtfertigt sei, könne man ein Drittel der Januarmiete einbehalten. Vorsicht sei auch angebracht, wenn weitere Mängel dazukommen. Die Prozentsätze seien dann nicht einfach zu addieren. "Sonst wären ja Minderungen über 100 Prozent denkbar", so Clausen. Der Mieter müsse vielmehr "den Wert der trotz Mängel noch verbleibenden Nutzungsmöglichkeit ermitteln".
