Haushaltskasse aufbessern Wie Sie mit der eigenen Wohnung Geld verdienen
Berlin · Eine Eigentumswohnung zu vermieten, kann gutes Geld bringen. Allerdings ist damit auch einiger Verwaltungsaufwand verbunden. Mit klaren Regelungen sind Vermieter auf der sicheren Seite.
In Zeiten niedriger Zinsen suchen viele Anleger nach alternativen Kapitalanlagen. Kauf und Vermietung von Eigentumswohnungen gehören dazu. Vor allem in Ballungsräumen, wo Wohnungen knapp sind, ist der Markt lukrativ. Wer in die Rolle des Vermieters schlüpft, hat Rechte und Pflichten - gegenüber dem Mieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie legt in der Teilungserklärung die Grundregeln für das Zusammenleben im Haus fest.
Wichtig für angehende Vermieter: Die Eigentümergemeinschaft darf ihnen das Vermieten ausschließlich zu Wohnzwecken nicht verbieten. Dagegen ist bei Ferienwohnung und Gewerbevermietungen Vorsicht geboten. Der Wohnungsvermieter und sein Mieter sind an die von der WEG festgelegte Gemeinschaftsordnung gebunden. Sie beinhaltet unter anderem Hausordnung, Betriebskostenabrechnung und Vorschriften zum Halten von Haustieren.
Weil WEG-Vorgaben und Mietrecht oft kollidieren, bringt das vermietende Wohnungsbesitzer oftmals in die Bredouille, hat Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland in Berlin beobachtet. Typisches Beispiel ist die Haltung von Haustieren. Die Teilungserklärung kann sie grundsätzlich untersagen, nach dem Mietrecht muss sie jedoch generell erlaubt sein. Ein maßgeschneiderter Mietvertrag kann dem Interessenkonflikt vorbeugen.
Um des Hausfriedens Willen achten Eigentümer schon bei der Mieterauswahl darauf, wer ins Haus passt - bei Partyfans in der Rentneranlage dürfte Krach vorprogrammiert sein. Den Ärger badet der Vermieter aus. Er steht für das Tun seines Mieters grade. "Zu meinen Aufgaben gehört es, Forderungen und Beschwerden anderer Eigentümer gegenüber meinem Mieter durchzusetzen und darauf zu achten, dass er die Regeln einhält", fasst Happ zusammen. Passiert das nicht, kann der Vermieter abmahnen und im letzten Schritt die Wohnung kündigen.
Um sicherzugehen, dass der Mieter die Vorgaben kennt, bekommt er die Hausordnung zusammen mit dem Mietvertrag ausgehändigt. "Zusätzlich wird im Vertrag ausdrücklich darauf verwiesen", sagt Thomas Grabig, Rechtsberater für den Bonner Verein "Wohnen im Eigentum". Gleiches gilt für die Umlage der Betriebs- und Heizkosten, deren Höhe und Berechungsschlüssel explizit im Mietvertrag aufgenommen werden, und Klauseln für die Kleinreparaturen.
Das Vergessen solcher Details gehört zu den Fallen, in die Vermieter des Öfteren tappen. Mit der Konsequenz, dass sie am Ende auf Kosten sitzen bleiben. Grabigs Rat: "Darauf achten, den Mietvertrags-Vordruck vollständig auszufüllen oder anzukreuzen." Formulare gibt es in Schreibwarenläden, im Internet oder Verbänden.
Auch die dem Vermieter zustehende Kaution - üblich sind drei Kaltmieten - steht im Mietvertrag. Der Eigentümer ist verpflichtet, das Geld getrennt von seinem Vermögen auf einem gesonderten Konto so anzulegen, dass es Zinsen abwirft, erläutert Grabig. Grundsätzlich steht dem Vermieter das Recht auf fristlose Kündigung zu, sobald ein Mieter zwei Monatsmieten hintereinander schuldig bleibt.
Vor Abschluss eines neuen Mietvertrags steht der Bonitätscheck potenzieller Kandidaten an. Das geschieht über eine Selbstauskunft oder eine Schufa-Überprüfung. Die Kostenübernahme ist Vereinbarungssache. Darüber hinaus sollten sich Vermieter rückwirkende Gehaltsnachweise zeigen lassen, alternativ entsprechende Kontoauszüge. Auch eine Anfrage beim Vor-Vermieter ist üblich.
Gegen Entgelt entlasten Hausverwalter Wohnungsvermieter von diversen Aufgaben. Sie wickeln die jährliche Nebenkostenabrechnung ab und sind Ansprechpartner des Mieters, wenn etwa die Heizung kaputt geht oder der Wasserhahn tropft. Ansonsten muss der Vermieter selbst für Abhilfe schaffen. "Er ist für die Erhaltung der Mietsache zuständig", stellt Thomas Grabig klar. Üblicherweise setzen WEG einen Hausverwalter für die gesamte Anlage ein. Er ist nicht automatisch für einzelne Wohnungen zuständig. Vermietende Eigentümer können ihm jedoch zusätzlich die Verwaltung ihrer Wohnung übertragen.
An den Ausgaben für die Hausverwaltung können Vermieter das Finanzamt beteiligen. Sie werden ebenso wie die aus dem Kredit für den Kauf der Eigentumswohnung anfallenden Schuldzinsen, Aufwand für Vermietung und Fahrten zur Wohnung als Werbungskosten geltend gemacht.
Die Mieteinnahmen müssen in der Steuerklärung in der Anlage V aufgelistet werden. Warmmiete brutto ansetzen und dafür alle Kosten abziehen, die aus der Vermietung resultieren, erläutert der Bund der Steuerzahlung in Berlin das Prinzip. Abschreibungen auf die Wohnung - nicht auf den Grundstücksanteil - gehören ebenfalls zu den steuermindernden Werbungskosten. Dass man überhaupt unter die Vermieter gegangen ist, wird dem Finanzamt nicht angezeigt.
