Das Theater am Marientor war lange Zeit ein Klotz am Bein der Gebag. Doch seit einiger Zeit läuft die Vermarktung zunehmend besser. Foto: RPO
Duisburg: Gebag auf neuen Wegen
Duisburg (RPO). Die Duisburger Bau- und Wohnungsbaugesellschaft will ihren Bestand verkleinern und nicht länger betriebswirtschaftlich unrentable Projekte begleiten, nur um der Stadt einen Gefallen zu tun.
Für die Duisburger Bau- und Verwaltungsgesellschaft (DBV) mit der Gebag endet heute ein schwieriges Jahr. Die Wirtschaftskrise, speziell der Verfall der Preise auf dem Immobilienmarkt, zwangen das kommunale Unternehmen mehr denn je dazu, über Strukturveränderungen nachzudenken. "Wir gehen nun mit Zuversicht ins Jahr 2010", sagt Marianne Wolf-Kröger, Vorstand des Konzerns.
Über zehn, wenn nicht sogar mehr Jahre, war die Gebag für die Stadt so etwas wie der Retter in der Not. Wann immer große Immobilienprojekt realisiert werden sollten, nahmen wegen der auch schon in den 90er Jahren hohen Stadtschulden Politik und Verwaltungsspitze die Gebag in die Pflicht.
Der Bau des Theaters am Marientor nebst Parkhaus beispielsweise war ein betriebswirtschaftlicher Unsinn. Ob Werhahnspeicher oder Küppersmühle – auch Innenhafenprojekte musste die Wohnungsbaugesellschaft wider besseren Wissen stemmen. Als im Süden der Steinhof zu einem Bürgerzentrum umgebaut werden sollte, musste die Gebag herhalten. Gleiches bei der Einrichtung des Kulturzentrums Hundertmeister am Dellplatz.
Mindestens so große Bedeutung wie die Aushängeprojekte hat für die Gebag der "normale" Wohnungsmarkt. "Wir haben als gemeinnützige Baugesellschaft ohne Frage einen sozialen Auftrag, dem wir uns auch künftig stellen", so Marianne Wolf-Kröger.
Aber bei teilweise nur vier Euro Miete pro Quadratmeter müsse man sich fragen, ob das noch in irgendeiner Form zu vertreten ist. "Damit können wir noch nicht einmal unsere Betriebskosten auffangen." Diese Niedrigmieten werden für Wohnungen in überalterten, nicht renovierten Wohnungen in eher schlechteren Wohnlagen erhoben. "Wir müssen den Mut haben, solche Häuser auch mal abzureißen", so Wolf-Kröger.
Die Alternative
"Wenn wir in Problemstadtteilen Wohnungen attraktiv renovieren, dann finden wir sofort interessierte Mieter". Doch diese Modernisierungen sind sehr teuer. Etwa 60 Prozent der heute noch rund 14 000 Gebag-Wohnungen gehören zum Altbestand. "Weil wir in der Stadt einen sehr guten Ruf haben, haben wir zudem sehr viele Altmieter, die seit Jahrezehnten in ein und derselben Wohnung leben." Die Folge: Je länger die Mietzeit war, desto größer ist der Renovierungsstau. "Wir rechnen bei energetischer Sanierung mit 24 Euro pro Quadrameter. Das ist im NRW- Vergleich ein Spitzenwert."
Die Konsequenz
"Wir wollen unseren Bestand auf etwa 12 000 Wohnungen reduzieren", so Marianne Wolf-Kröger. Entgegen kommt dem Unternehmen dabei die anhaltende Stadtflucht, die sinkende Geburten- und die steigende Sterberate. "Wir rechnen heute mit einer Leerstandsquote von knapp unter fünf Prozent", so Wolf-Kröger. Das sei im Städtevergleich viel. Dortmund beispielsweise komme nur auf 0,4 Prozent. "Wenn wir in diese Leerstandsquote auch noch die dringend zu modernisierenden Wohnungen einreichen, liegen wir sogar bei neun Prozent."
Die Strategie
Wo Wohnungen gut zu vermieten sind (wie in Duissern, in Neudorf oder im Wasserviertel), wird modernisiert; wo es Probleme gibt, wird abgerissen oder eine andere Vermarktungsstrategie gefahren. Am Böninger Park beispielsweise hat das Unternehmen wie berichtet aus kaum zu vermietenden Einraum-Wohnungen eine Art große Studenten-WG gemacht. Die jungen Leute können sich ein günstiges Zimmer nehmen und Gemeinschafteinrichtungen nutzen.
Bei der Verkleinerung des Wohnungsbestandes muss, das hält Wolf-Kröger für zwingend notwendig, die Stadtplanung einbezogen werden. Wenn irgendwo ein neues Quartier entwickelt wird, "dann ist es kaum ratsam, dass wir dort die Bagger anrollen lassen und uns aus dem Wohnungsmarkt zurückziehen."
Quelle: RP
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