Anwalt Die Aussage der Mieter ist zutreffend. Tatsächlich hat die vorherige Eigentümerin in einigen Wohnungen die Fenster ausgetauscht. Es handelte sich hierbei offenbar um sogenannte Instandsetzungsarbeiten. Das bedeutet, der vorherige Eigentümer hat Fenster, die beschädigt waren, durch im Wesentlichen gleichwertige, aber mangelfreie Fenster ersetzt.

Warum werden die Fenster denn jetzt ersetzt?

Anwalt Der nun erfolgende Austausch der Fenster wird jedoch im Zuge der energetischen Sanierung erforderlich. Es ist so, dass die Objekte insgesamt mit einem sogenannten Wärmedämmverbundsystem versehen werden, das helfen wird, zukünftig Heizenergie zu sparen. Die Heizwärme in einem Raum entweicht jedoch nicht lediglich durch die Wandflächen, sondern gerade auch durch die Fensterflächen. Bei dem Austausch der Fenster geht es aber nicht nur darum, die Energieeffizienz insgesamt zu steigern, sondern auch und gerade um die Vermeidung von Schäden durch Schimmel. Etwas verkürzt formuliert entsteht Schimmel durch Feuchtigkeit.

Erklären Sie bitte, warum das den Austausch dieser Fenster nach sich zieht.

Anwalt Wenn nun an einem Objekt die Wandflächen gedämmt werden, die in dem Objekt vorhandenen Fenster aber erheblich hinter den Dämmwerten der Wände zurückbleiben, entsteht eine sogenannte "Kältebrücke". Das bedeutet, dass insbesondere in den Übergangsbereichen zwischen einer gut gedämmten Fläche und einer schlecht gedämmten Fläche (etwa einem Fenster) Temperaturunterschiede an der Oberfläche entstehen. An den kälteren Bereichen schlägt sich sodann die Feuchtigkeit aus der Raumluft nieder und begünstigt das Entstehen von Schimmel. Zu einer vollständigen energetischen Sanierung gehört daher immer ein Abstimmen der Fenster auf die Dämmung des Mauerwerkes. Die von der Voreigentümerin verbauten Fenster sind technisch zwar voll funktionsfähig, verfügen aber gerade nicht über die Dämmwirkung, die für das System benötigt wird.

Ist es richtig, dass die Mieten nach der Sanierung um bis zu 3,80 Euro pro Quadratmeter steigen sollen. Wenn ja, wie setzt sich diese Mietsteigerung zusammen?

Anwalt Grundsätzlich ist es zunächst zutreffend, dass die nun erfolgenden Modernisierungsmaß-nahmen zu Mieterhöhungen führen können. Der Gesetzgeber geht in § 559 Abs. 1 BGB - 3 -/.. davon aus, dass der Vermieter berechtigt ist, elf Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umzulegen, die Miete also in diesem Verhältnis zu erhöhen.

Was bedeutet das also für die Mieter?

Anwalt Die Frage, in welcher Höhe vorliegend eine Mieterhöhung stattfinden kann oder wird, hängt von mehreren Faktoren ab. Zunächst ist es so, dass noch gar nicht sicher fest-steht, welche Kosten am Ende insgesamt für die Maßnahme aufgewendet werden müssen. Dies wird erst nach vollständiger Durchführung der Maßnahme und abschließender Rechnungslegung durch die Baubeteiligten feststehen.

Wann wird das so weit sein?

Anwalt Erst wenn diese Kosten feststehen, kann die Eigentümerin genau ermitteln, in welcher Höhe die Kosten tatsächlich allein modernisierungsbedingt sind und in welcher Höhe in den Gesamtkosten sogenannte Instandhaltungskosten enthalten sind. Diese Instandhaltungskosten sind von den Gesamtkosten in Abzug zu bringen, um die reinen Modernisierungskosten zu ermitteln. Wenn diese reinen Modernisierungskosten feststehen, besteht die rechtliche Möglichkeit, die Miete entsprechend den eingangs genannten Kriterien zu erhöhen. In welcher genauen Höhe die Erhöhung möglich sein wird, steht daher noch nicht fest.

Wie lange soll die Sanierung einer einzelnen Wohnung dauern?

Anwalt Die Beantwortung dieser Frage hängt zunächst davon ab, was man unter der Sanierung einer einzelnen Wohnung verstehen möchte. Wenn darunter auch die Außenarbeiten verstanden werden sollen, also das Einrüsten der Gebäude, das Aufbringen des Wärmedämmverbundsystems, die Durchführung der Putzarbeiten und das Abrüsten, ist sicherlich ein Zeitraum von bis zu drei Monaten realistisch. Die Arbeiten in der einzelnen Wohnung jedoch dauern nur wenige Tage.

Wie genau gehen die Handwerker bei der Sanierung vor Ort vor?

Anwalt Es ist so, dass die Arbeiten in jeder einzelnen Wohnung jeweils an einem Montagmorgen beginnen. Planmäßig sind diese Arbeiten am Freitagmittag der selben Woche abgeschlossen. Der Regelfall ist also, dass die Sanierungsarbeiten im Inneren der betroffenen Wohnung 4,5 Tage in Anspruch nehmen.

Das hat aber nach unseren Informationen nicht überall geklappt.

Anwalt Es ist allerdings leider auch so, dass sich bei Bauarbeiten auch einmal unvorhergesehene Hindernisse ergeben, die zu Verzögerungen von wenigen Tagen führen können. Das bedeutet vorliegend, dass es im Einzelfall möglich ist, dass die am Montag begonnenen Arbeiten vollständig erst in der Folgewoche abgeschlossen werden können, weil einzelne Nacharbeiten erforderlich werden. Die Erfahrungswerte in diesen Bereichen lehren jedoch glücklicherweise, dass in den sensibelsten Bereichen (also im Bereich des Bades) die Nutzbarkeit in nahezu allen Fällen in der Woche wieder hergestellt ist, in der die Arbeiten begonnen wurden.

Auf welchen Daten (Nutzungszahl und Dauer) basiert das Aufstellen von Dusch- und Toilettencontainern

Anwalt Die Dimensionierung der Dusch- und Toilettencontainer erfolgt - dies ist selbstverständlich - an dem voraussichtlichen Bedarf. Es ist zunächst kapazitätsbedingt so, dass gleichzeitig maximal in 30 Wohnungen im Bad gearbeitet werden kann. Das Bad ist in jeder dieser Wohnungen bis Montagvormittag zu nutzen und kann am Freitagmittag der selben Woche wieder vollständig genutzt werden. Das bedeutet, dass jeweils die Bewohner von 30 Wohnungen für die Dauer von vier Tagen auf die Dusch- und Toilettencontainern angewiesen sein werden, soweit sie zuhause sind. Für diese 30 Parteien stehen jeweils 20 Duschen, acht WCs und acht Urinale zur Verfügung. Dies ist hinsichtlich der Dimensionierung erfahrungsgemäß absolut ausreichend.

Auf welchen Werten basieren diese Erfahrungen?

Anwalt Dies gilt insbesondere, wenn man sich vor Augen führt, welche Anzahl von WCs in öffentlichen Einrichtungen, also insbesondere Schulen, Universitäten etc. für wie viele potenzielle Nutzer zur Verfügung stehen. Die hier zur Verfügung gestellte Menge an WCs geht bei weitem über die in diesen Bereichen für erforderlich erachteten Verhältnisse zwischen WC und Nutzern hinaus. Uns ist natürlich klar, dass immer dann, wenn Arbeiten im Bereich des Bades erforderlich werden, der Einschnitt für die betroffenen Mieter besonders hoch ist. Wir sind aber davon überzeugt, dass vorliegend nicht die Dimensionierung das eigentliche Problem darstellt, sondern eher die "natürliche Hemmschwelle" derartige mobile Einrichtungen zu benutzen. Diese Hemmungen verstehen wir gut. Da es sich aber um sehr kurze Zeiträume handelt, halten wir die Maßnahme für ebenso zumutbar wie alternativlos.

ANDREA RÖHRIG STELLTE DIE FRAGEN