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Wirtschaftsförderung Kreis Kleve Und Rp präsentieren Serie "bauen & Wohnen" (11)
Der Gutachter

Wirtschaftsförderung Kreis Kleve Und Rp präsentieren Serie "bauen & Wohnen" (11): Der Gutachter
FOTO: Evers Gottfried
Kleve. Der Gocher Architekt Klaus Völling ist als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger deutschlandweit unterwegs.Von Matthias Grass

Der Kauf einer Immobile ist in der Regel einschneidend, verbunden mit einem Haufen Geld, der entweder für das selbst genutzte Eigenheim geliehen und über Jahrzehnte abgezahlt werden muss, oder der in ein Haus als Renditeobjekt gesteckt wird. Aber was ist das Traumhaus wirklich wert, hält das Miets- oder Bürohaus die Rendite, die auf Hochglanzprospekten vollmundig versprochen wird?

Dr. Klaus Völling lehnt sich in seinem Bürostuhl hinter der großen Schreibtischplatte in seinem Gocher Architekturbüro zurück. "Man sollte sich auf den Rat eines Gutachters einlassen, wenn man solche Fragen möglichst objektiv beantwortet haben möchte", sagt der Architekt. Völling baut nicht nur Häuser, er ist auch öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Mitglied im Gutachterausschuss des Kreises Kleve, begutachtet von einer Firma in Düsseldorf aus deutschlandweit Großprojekte wie Pflegeheime oder Fachmarktzentren.

"Wir leiten als Gutachter nach einem normierten Verfahren und aus den auf dem Markt erzielten Preisen den tatsächlichen Wert einer Immobilie ab. Jeder, der ein solches Gutachten liest, weiß, warum sein Haus welchen Wert hat", erklärt der Sachverstänige. Aber zunächst müsste geklärt werden, ob das, was dort gebaut wurde, was später umgebaut wurde, auch genehmigt war. Denn: "Ist beispielsweise ein Dachausbau ohne Bauantrag ausgeführt worden und muss nachgenehmigt werden, gelten alle Bestimmungen von 2016, was Energieverordnungen oder - vor allem bei Mehrfamilienhäusern - Brandschutz und Fluchtwege anbetrifft", sagt Völling. Dann können Mehrkosten auf den Käufer zukommen, wenn diese Anforderungen überhaupt umgesetzt werden können. "Wir hoffen natürlich in letzter Konsequenz, dass der Verkäufer ehrlich war und alles rechtens ist", sagt Völling.

Es folgt ein Ortstermin, wo das Haus nach Sicht beurteilt wird: Wie alt ist es, wie ist sein Zustand, gibt es Baulasten, Wegerechte, hat die Substanz Abweichungen zum Alter? "Das ist eine Sichtprüfung. Was hinter den Wänden passiert, wie die Leitungen unter Putz aussehen, können wir natürlich bei dieser Prüfung nicht feststellen", sagt Völling. Die nötigen Pläne für das Gutachten sollte der Bauherr beibringen. Aber: Ob im Inneren eine Wand im Gegensatz zum Plan versetzt wurde, sei nicht relevant - es gelte der Zustand während der Prüfung.

Mit in die Berechnung fließen auch die Grundstückspreise aus der Richtwertkarte der jeweiligen Gutachterausschüsse (Boris.nrw) ein. Boris teilt die Grundstücke in den Kommunen in Preiszonen ein. Aber: "Innerhalb der Zonen gibt es natürlich Differenzen: Wer an der Straße liegt, liegt etwas unter dem Richtwert, wer in der geschützten Nebenstraße liegt, darüber", sagt Völling.

Neben dem Verkehrswert, den man zum Kauf des Hauses ermitteln möchte, kann der Gutachter für die Bank auch den Beleihungswert feststellen: "Der ist in der Regel niedriger - er stellt den Gegenwert für die Bank dar, den die Immobilie langfristig hat", sagt der Gutachter. Dann ist es nicht mehr das Traumhaus des Käufers oder das Schloss des Maklers, sondern eine Immobilie, die vielleicht auch schon in die Jahre gekommen ist.

Ist es ein Renditeobjekt, muss der Gutachter ausrechnen, welche Mieten über die 50 bis 60 Jahre Lebensdauer zu erwarten sind. Hier werden auch ökologische Fragen eines Hauses zu diskutieren sein, sagt Völling, der Mitglied einer Expertengruppe von HypZert ist. HypZert ist eine nationale Organisation für Gutachter in der Immobilienbewertung und Immobilienanalyse. Die Bauentwicklung im Kreis sieht Völling gelassen. "Eine Blase ist hier nicht in Sicht, Probleme bekommen die Vermieter, die notwendige Instandhaltungen nicht umgesetzt haben. Der Druck der geförderten Neubauten wird sich auf die Altbauten auswirken, die ja im vergleichbaren Mietzins unterwegs sind", sagt er. Bei hochpreisigen Objekten könnte der Markt bald gesättigt sein.

Quelle: RP
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