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Analyse
Baugesellschaft braucht eigenen Manager

Analyse: Baugesellschaft braucht eigenen Manager
Das Gebäude und Areal der Leo-Lionni-Schule in Baumberg soll 180 Wohnungen weichen. FOTO: RALPH MATZERATH
Monheim. Die Gründung der Monheimer Wohnen GmbH wird von allen Parteien begrüßt. SPD und Grüne hätten sich aber eine genossenschaftliche Gesellschaft gewünscht. Von D. Schmidt-Elmendorff

Die Wohnungen in den beiden Neubauprojekten der zu gründenden städtische Wohnungsbaugesellschaft sollen eine durchschnittliche Miete von 8,80 Euro/Quadratmeter erwirtschaften. Für die öffentlich geförderten Wohnungen wird eine Kaltmiete von 5,85 Euro/qm² angesetzt - also am untern Rand der möglichen Miethöhen. Diese Mietpreise hat die Partnerschaften Deutschland AG kalkuliert, die die Stadt Monheim im Auftrag des Bundesfinanzministeriums kostenlos bei der Entwicklung eines wirtschaftlich tragfähigen Organisationsmodells für ihre Wohnungsbaugesellschaft beraten hat.

Mittels einer Marktanalyse hatten die Gutachter zunächst festgestellt, dass es in Monheim zu wenig hochwertige Mietwohnungen in der Größenordnung von 80 bis 100 Quadratmeter gibt. Neugebaute Wohnungen werden in Monheim derzeit für 9,50 Euro/qm² angeboten. Daran orientiert sich auch die Empfehlung der Gutachter. So könnten 55 bis 60 Prozent der Wohnungen im Quartier "Unter den Linden" und im "Sophie-Scholl-Quartier" für "Personen mit leicht gehobener Kaufkraft" ein Mietniveau von 8,50 bis 9,50 Euro/qm² erreichen. Besonderer Ausstattungsmerkmale wären etwa Tageslichtbäder und Maisonette-Lösungen. 10 bis 15 Prozent der Wohnungen sollen mit 7,50 bis 8,50 Euro/qm² im mittleren Preissegment angesiedelt sein.

Die Gesamtbaukosten für das Projekt im Berliner Viertel werden von den Gutachtern auf rund 39,51 Millionen Euro geschätzt, das Baumberger Projekt werde mit 36,06 Millionen Euro zu Buche schlagen. Da die Gesellschaft während der Bauphase keine Einnahmen generiert, wird sie von der Stadt mit 27 Millionen Euro Eigenkapital ausgestattet. Für die langfristige Finanzierung empfehlen die Gutachter ein Förderdarlehen der NRW Bank (für den geförderten Wohnungsbau) und ein Gesellschafterdarlehen der Stadt. Es wird erwartet, dass sich die Gesellschaft nach der Gründung und der Anschubfinanzierung "eigenständig aus den erwarteten Mieteinnahmen trägt". Die Fremdmittel könnten nach 25 Jahren vollständig getilgt sein, so dass "keine regelmäßigen Zuschüsse der Stadt" nötig wären.

"Fakt ist, dass die Stadt für ihre Anlagen von fast 150 Millionen Euro auf dem Geldmarkt fast nichts bekommt", sagt Tim Brühland, stellvertretender Fraktionsvorsitzender der CDU. Deshalb begrüße die CDU, dass sie in Immobilien investiert und so Gegenwerte schafft. Außerdem schaffe die Stadt dort Wohnraum, wo Mangel herrsche - für Singles und große Familien. Seine Fraktion werde das Projekt mittragen und nur darauf dringen, dass die GmbH mittelfristig einen eigenen Geschäftsführer erhält. "So etwas kann man nicht nebenbei machen", sagt Brühland mit Blick auf die beiden designierten Geschäftsführer, Führungskräfte der Stadtverwaltung. Außerdem müsse die MVV-Tochter einen eigenen Aufsichtsrat haben, in dem möglichst fachlich qualifizierten Leute sitzen.

SPD und Grüne würden - bei grundsätzlicher Zustimmung - als Gesellschaftsform eine Genossenschaft favorisieren. Die Stadt lehnt diese Struktur als zu aufwändig ab, zumal sie erfordert, dass sich auch andere Mitglieder finanziell beteiligen. "So sind keine Mitwirkungsrechte der Mieter vorgesehen, wir werden daher einen entsprechenden Änderungsantrag einbringen", sagt Alexander Schumacher (SPD).

Angesichts der Größe der Bauvorhaben würde sich Manfred Poell (Grüne) wohler fühlen, wenn die Stadt das Heft nicht aus der Hand geben und die Projektleitung einem Generalunternehmer überlassen würde. Hier fände er es angebracht, einen eigenen Manager einzustellen. "Bei einer europaweiten Ausschreibung ist auch zweifelhaft, ob das örtliche Handwerk und die Bauwirtschaft davon profitieren", so der Architekt. "Bauchschmerzen" bereite ihm auch der Gedanke, dass einmal mehr liquide Mittel herausgegeben werden. Die mittelfristige Finanzperspektive der Stadt sei ja eher pessimistisch.

Quelle: RP
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