Düsseldorfer Geschichten Die Königsallee erfindet sich neu
Düsseldorf · Es ist nicht einmal zehn Jahre her, da befand sich am unteren Ende der Kö die große Parfümeriekette Douglas, am oberen Ende das Modehaus Heinemann. Auf halber Höhe lockte ein Auktionshaus die Kunden, vor allem aus den benachbarten Benelux-Ländern scharenweise an.
Dazwischen gab es Luxuslabels und viel zu gucken. Von der anderen Seite der Kö sprach kaum jemand — jedenfalls nicht in Zusammenhang mit Luxusmarken, höchstens mit diesem Witz: Auf der Ladenseite wird das Geld ausgegeben, auf der anderen Seite wird es verdient. Irgendwo hinter den Platanen dümpelte die Bauruine Breidenbacher Hof vor sich hin. Das Interconti gab es noch nicht.
Der eigentliche Wandel des Herzstücks der Stadt, so sagt der Geschäftsführer der IKP Immobilienberatungsgesellschaft, Lars Kuchenbuch, habe aber mit dem Einzug großer "konsumiger Ketten" auf der "Einkaufsseite" der Kö begonnen. Und für diese Entwicklung stellt er der Luxusstraße nicht gerade das beste Zeugnis aus. "Ab der Mitte der Kö südwärts wurden in den vergangenen Jahren die Luxussegmente verdrängt", hat er beobachtet. "Gleichzeitig hat die Frequenz der Kunden und Besucher deutlich zugenommen."
Diese und andere Beobachtungen zusammen genommen, haben ihn zu einer völligen Überarbeitung des Themas Kö geführt. Und die hat ganz neue Schwerpunkte: "Die Kö zwischen Königs- und Blumenstraße ist die neue Luxuslage." Während sich im unteren Teil der Kö bis zur Steinstraße konsumorientierte Einzelhändler ansiedeln, werden ehrgeizige Bauprojekte im Norden den Luxus-Charakter betonen und die Spange zur Altstadt mit den ebenfalls hochpreisigen Labels an der Breite Straße und Heinrich-Heine-Allee schließen. Immer vorausgesetzt, die entsprechenden Luxuslabels greifen auch kräftig zu. Aber daran hat Kuchenbuch keinen Zweifel. "Die Nachfrage ist da."
Kö West
Kuchenbuchs persönliches Steckenpferd ist das geplante Areal "Kö West", das direkt neben dem Breidenbacher Hof entsteht. Im ersten Schritt werden die Häuser Kö 17 und Kö 19 um- beziehungsweise neu gebaut. Schon im Dezember, also passend zum Weihnachtsgeschäft, wird dort die amerikanische Kultmarke "Abercrombie & Fitch" einziehen.
Das Haus Kö 19 wird komplett neu hochgezogen. Die Vermarktung und Investorensuche für das hochmoderne Objekt mit seiner neun Meter hohen Glasfassade ist bereits angelaufen. "Professioneller luxuriöser Einzelhandel", so ein Werbeprospekt, soll darin untergebracht werden. Dass sich unmittelbar nebenan die Firma Bose angesiedelt hat und dort ihre hochwertigen Sound-Systeme verkauft, basiert also auf gut durchdachtem Kalkül: Dieser Standort zieht, davon ist man überzeugt.
Seit Monaten laufen zudem Gespräche mit der Privatbank HSBC Trinkaus & Burkhardt. Das aus den 1970-er Jahren stammende Bürohaus mit seiner großen Passage im Erdgeschoss soll in das Gesamtkonzept "Kö West" einbezogen werden. "Aus Sicht des Einzelhandels sind diese Flächen im Erdgeschoss nicht mehr zeitgemäß", sagt der Immobilienexperte.
Im Laufe des Jahres soll es dazu eine Entscheidung geben. Und wenn das Bankgebäude mit der Bezeichnung Kö 21 -23 einbezogen ist, ist auch der Sprung zum nächsten Gebäudekomplex der Westseite nicht weit. "Kö 27-31" beherbergen das WZ-Center und kleine Ladeneinheiten im Erdgeschoss, die, so Kuchenbuch, "durch die Entwicklung der Kö-West neu positioniert werden können". Die Lage profitiert von der Trinkausstraße: Sie war schon immer eine der wichtigsten Verbindungsachsen zwischen Kö und Altstadt.
Zunächst aber soll die Eröffnung von "Abercrombie & Fitch", das sich vom Standort Düsseldorf ein Einzugsgebiet bis Amsterdam auferlegt hat, nicht nur die erste Belebung der Westseite, sondern auch extreme Aufmerksamkeit bringen — mit trendigen Klamotten, Lifestyle-Produkten und nicht zuletzt dem Zauber der ewigen Jugend: Junge Männer mit nacktem Oberkörper nehmen die Kundinnen und Kunden am Eingang in Empfang. "Dort werden die Luxuskunden von morgen herangezogen", sagt Christoph Röhr vom Projektentwickler RMA. Und die brauchen, wenn sie über noch mehr liquide Mittel verfügen, irgendwann ja nur noch die Straßenseite zu wechseln.
RMA hat da eine klare Botschaft: "Mit den gegenüberliegenden Adressen Louis Vuitton, Tiffany, Escada, Prada, Gucci, Bucherer, Wempe und vielen mehr entsteht eine Ergänzung und somit ein Rundlauf vom Hofgarten über die Kö und zurück zum Hofgarten." Über 50 Millionen Euro dürften am Ende, Schätzungen zufolge, investiert worden sein, wenn "Kö West" mit neuen Fassaden, neuen Passagen, neuen luxuriösen Konzepten und natürlich auch einer entsprechend luxuriösen Außengestaltung über den ganzen Straßenzug hinweg, der Kö ein Stück alten Glanz zurückbringt.
Sevens, Kö-Galerie
Die Strategen der Geschäfte, Ketten oder Zentren südlich der Steinstraße beobachten die neuen Trends natürlich auch, sind dabei, gegenzusteuern und ihre Zukunft zu sichern. Das Sevens wird derzeit mit großem Aufwand umgebaut und danach völlig neu aussehen. Saturn, bis zur vorübergehenden Schließung Ende Mai auf die oberen drei Etagen konzentriert, wird am Ende gut vier Fünftel des Objektes belegen. Der Markt ist Garant für "Traffic", wie die Insider das nennen: Saturn lockt die Menschen an, die dann auch in den benachbarten Geschäften einkaufen werden. Davon profitiert auch die unmittelbar nebenan liegende Kö-Galerie.
Mitte der 1980-er Jahre als 1-A-Einkaufs-Dorado weltweit bestaunt, war die Galerie zuletzt in die Jahre gekommen, wirkte angestaubt und verlor vor allem auf dem oberen Stockwerk mehr und mehr an Attraktivität. Nun nimmt der Eigentümer viel Geld in die Hand und peppt das Objekt auf - bei laufendem Betrieb. Erste Veränderungen sind bereits erlebbar: In der Mitte gibt es nun Rolltreppen. Kunden erwarten das, langsam nach oben oder unten gleitende Aufzüge (auch wenn sie transparent sind) werden als langsam empfunden. Und das scheint viele beim Einkaufen zu stören: Flanieren ja, aber der Wechsel zwischen den Etagen muss flott gehen. Ein Problem, an dem auch das Sevens lange litt: Der verordnete Rundweg über die Etagen, um nach oben oder unten zu kommen, verärgerte die Besucher, die Lifte wurden als langsam empfunden.
Kö-Bogen
Kein Projekt nimmt allerdings so viel Einfluss auf die Einkaufs-Meile wie das Bauvorhaben, das als Kö-Bogen realisiert wird. Es strahlt aus auf den gesamten Boulevard, aber auch auf angrenzende Straßen und Plätze. Weil die gesamte Verkehrsführung unter der Erde verschwindet, der Tausendfüßler abgerissen wird und der Jan-Wellem-Platz seinen Haltestellen-Charakter völlig verliert, entsteht am Nordende der Königsallee mit Übergang zum Hofgarten ein neues Büro- und Einkaufsareal allererster Güte.
Das wirkt sich bereits heute auf die Mietpreise aus: Erste Ladenbesitzer berichten, dass die Hauseigentümer Mieterhöhungen angekündigt haben mit Verweis auf die noch attraktivere Lage. Wie berichtet, verhandelt die Modekette Breuninger mit den Eigentümern über eine Ansiedlung, und Apple, auf absolute Spitzenlagen in den Metropolen der Welt abonniert, ist ebenfalls als künftiger Mieter in einem der Gebäude im Gespräch.
Innerhalb der nächsten zwei bis drei Jahren wird diese Neugestaltung abgeschlossen sein. Sie verschiebt die Schwergewichtige auf der Kö — aber sie wird auch neue Veränderungen auslösen.
