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Karlsruhe
Bundesgerichtshof stärkt Rechte von Mietern

Hintergrund: Acht seltsame Mieterstreite und ihre Gerichtsurteile
Hintergrund: Acht seltsame Mieterstreite und ihre Gerichtsurteile
Karlsruhe. Die Richter legen fest: Mieterhöhungen haben "auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche" zu erfolgen.

Mieter freuen sich, Hausbesitzer nicht. Die gegensätzliche Reaktion bezieht sich auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs. Der hat entschieden, ein Vermieter dürfe die Wohnungsmiete nicht erhöhen, wenn ihm plötzlich auffällt, dass die Wohnung sehr viel größer ist als im Mietvertrag angegeben. Dass die Wohnfläche richtig ermittelt wird, falle "regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters", teilte der BGH mit (Az.: VIII ZR 266/14).

Er hatte in dritter und letzter Instanz über einen Fall aus Berlin zu urteilen, der schon das Amtsgericht Charlottenburg und das Landgericht Berlin beschäftigt hatte. Es ging um eine Fünf-Zimmer-Wohnung nahe dem Savigny-Platz, laut Mietvertrag mit einer Wohnfläche von knapp 157 Quadratmetern und derzeit für eine Kaltmiete von knapp 630 Euro vermietet. Der Vermieterin fiel dann auf, dass die Wohnung tatsächlich gut 210 Quadratmeter groß ist. Deshalb wollte sie gut 930 Euro Kaltmiete monatlich haben. Die zu zahlen, war der Mieter nicht bereit. Er hatte nur zugestimmt, monatlich knapp 95 Euro mehr zu zahlen. Dieser Betrag entspricht den Mieterhöhungsvorschriften. Danach gilt in bestehenden Mietverhältnissen eine sogenannte "Kappungsgrenze". Binnen drei Jahren darf die Miete also um nicht mehr als 20 Prozent, in engen Märkten sogar nur um 15 Prozent erhöht werden. Diese 15 Prozent hat der Mieter akzeptiert, mehr nicht. Klagen gegen seine Haltung hatten nun endgültig keinen Erfolg.

Dass die Kappungsgrenze, erst recht die von 15 Prozent, also rechtmäßig sei, hat den Berliner Mieterverein erfreut. Er zog gleich weiterreichende Schlüsse: Der BGH habe mit seiner Entscheidung bestätigt, dass in Berlin das Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen gefährdet sei: "Das gibt gesetzlichen Spielraum für weitere mieterschützende Instrumente", ließ sich Wibke Werner vom Berliner Mieterverein zitieren.

Die Haus- und Wohnungsbesitzer interessierte weniger der aktuelle Fall als eine veränderte Rechtsprechung des BGH. Das Gericht bestätigte zwar die Kappungsgrenze. Zugleich entschied es aber, dass eine Mieterhöhung "auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat". Was im Mietvertrag angegeben sei und wie stark dies von der Wirklichkeit abweiche, interessiere nicht. Das hatte der BGH bisher anders gesehen. Er scheint mit seiner neuen Sicht der Bundesregierung vorgreifen zu wollen. Die hat im Koalitionsvertrag auch geplant, die tatsächliche Wohnfläche zur Grundlage aller Ansprüche im Mietrecht zu machen.

Das sei nun nicht mehr nötig, meint etwa der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), der rund 3000 kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, privatwirtschaftliche, landes- und bundeseigene Wohnungsunternehmen vertritt. Denn es gebe hier kein Gesetzes-, sondern ein Auslegungsdefizit. In der Tat, wen man auch fragt: den IVD Bundesverband, die privaten Hausbesitzer von Haus und Grund oder eben den GdW, alle sagen, es sei kaum möglich, die exakte Wohnfläche zu berechnen. Schicke man sechs Experten in eine Wohnung, bekomme man sechs Ergebnisse, weiß etwa Haus und Grund. Denn wie die Fläche unter Schrägen, wie Treppen und Vorsprünge zu bewerten seien, sei trotz Wohnflächenverordnung nicht klar. Zudem passierten viele Fehler. "Die tatsächliche Wohnfläche ist ein Phantom", sagt Christian Osthus, der Justiziar des Maklerverbandes IVD. Man brauche eine Messtoleranz, sonst gebe es keinen Frieden zwischen Mietern und Vermietern.

Zu diesem Frieden hat der BGH offenbar beitragen wollen. Die tatsächliche Wohnfläche, wie auch immer berechnet, soll künftig Basis für das Mieterhöhungspotenzial sein. Aber es gibt ein noch höheres Recht: bei laufenden Mietverträgen die Kappungsgrenze, bei neuen Mietverträgen die Mietpreisbremse. Die einfache Formel "Wohnfläche mal ortsübliche Miete gleich Miete der konkreten Wohnung" gilt weiterhin nicht.

(mib)
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