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Immobilienfonds in der Krise: Schon wieder Zittern ums Betongold
Frankfurt (RPO). Die Finanzkrise lässt jetzt auch die Besitzer offener Immobilienfonds zittern. In den vergangenen Monaten hatten sich auch unzählige Kleinanleger in das vermeintlich risikoarme Segment geflüchtet. Nun wurden sie eines Besseren belehrt: In einer einzigen Woche mussten bislang acht Immobilienfonds aus Liquiditätsmangel schließen. Weitere könnten folgen, befürchten Experten. Auch nicht direkt Betroffene bangen um ihr Geld.
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Es ist noch gar nicht so lange her, dass die deutschen Immobilienfonds in der Krise steckten. Im Januar 2006 mussten zahlreiche Vermögensverwalter die bei Anleger als sicher geltenden Fonds – deshalb werden die Papiere auch Betongold genannt - schließen. Nun stecken die Fonds wieder in einer Liquiditätskrise. Folgende Fonds haben laut Branchenverband BVI bereits dicht gemacht: die Fonds KanAM US-grundinvest, KanAM grundinvest, AXA Immoselect, TMW Immobilien Weltfonds, SEB ImmoInvest, Morgan Stanley P2 Value, UBS EuroInvest und UBS 3 Kontinente. Ob weitere Schließungen bevorstehen, sei schwer zu sagen, erklärte BVI-Sprecher Andreas Fink. "Es kann ansteckend werden, je nach dem wie nervös die Anleger werden", sagte er.
Laut "Handelsblatt" wurde mit dem CS Euroreal am Freitagmorgen der zehnte Fonds in Deutschland eingefroren. Insgesamt sind damit Gelder in Höhe von 27,5 Mrd. für Anleger vorerst nicht verfügbar. Das ist mehr als ein Drittel des gesamten Marktes für Publikumsfonds, der laut Zahlen des Fondsverbandes BVI 80 Mrd. Euro schwer ist.
Anleger, die in die abgeriegelten Fonds investiert haben, sitzen vorerst fest. Für mindestens drei Monate sind ihre Anteile eingefroren und können nicht zurückgegeben werden. In dieser Zeit müssen die Fondsgesellschaften versuchen, flüssige Mittel aufzutreiben und notfalls Immobilien zu verkaufen. "Das dürfte in der Krise nicht ganz einfach sein", meint Karin Baur, Fondsexpertin von Finanztest.
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Klappt es nicht, kann der Fonds bis zu zwei Jahre lang eingefroren werden. "Wie viel die Anleger von ihrem Geld wiedersehen, ist völlig offen", erläutert Lothar Gries von der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK).
Viele Millionen Privatanleger, die in andere offenen Immobilienfonds investiert haben, denken nun darüber nach, ob sie ihre Anteile verkaufen oder dabei bleiben sollen. Sie sollten im Eigeninteresse jetzt nicht die Nerven verlieren und auf keinen Fall überstürzt aussteigen, betont Marco Cabras von der Deutschen Schutzgemeinschaft für Wertpapierbesitz (DSW). Wird zu viel Geld auf einmal abgezogen, bekommen nur noch mehr Fonds Liquiditätsprobleme. Ein Dominoeffekt, der die ganze Branche schwer in Bedrängnis bringen könnte.
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Die in den meisten Fällen auf drei Monate befristete Schließung bedeutet, dass die Fonds nicht mehr Anteile von den Käufern zurücknehmen und dafür das angelegte Kapital und eine eventuelle Wertsteigerung der zugrunde liegenden Immobilien zurückzahlen. Die Anteile können allerdings weiterhin an der Börse gehandelt werden - sofern sich Käufer finden. Anleger müssen in diesem Fall damit rechnen, dass sie Abschläge auf den festgestellten Wert hinnehmen müssen.
Erinnerung an die Krise 2006 werden wach
Es ist gar nicht so lange her, dass die Offenen Immobilienfonds schon einmal in der Krise steckten. Vor knapp drei Jahren flohen schon einmal vor allem Kleinanleger aus den Produkten, weil sei das Vertrauen in die Anlageklasse verloren hatten. Die Gründe: ein Korruptionsskandal, hohen Leerstände und sinkenden Mieten ließen die Aussicht auf hohe Renditen schwinden.
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Doch diesmal ist die Lage eine andere. Zwar ziehen wegen des Versprechens der Bundesregierung, für alles Erspartes auf Konten und Sparbüchern nicht aber das in Fonds angelegtes zu garantieren, auch Kleinanleger vermehrt Gelder aus den so genannten „Waisen-und-Witwen“-Papieren ab. Doch viel mehr trifft die Papiere die Tatsache, dass vor allem institutionelle Anleger wie Dachfonds und Vermögensverwaltungen, ihr Geld abziehen, weil sie selbst flüssige Mittel benötigen.
Durch den Absturz der Weltbörsen haben sich bei institutionellen Anlegern die Immobilienquoten in den Portfolios drastisch erhöht – einem Trend, den sie mit dem Verkauf von Anteilen im Immobilienfondsanteilen gegensteuern versuchen.
Um Schadensbegrenzung bemüht
In der Branche bemüht man sich schon jetzt um Schadensbegrenzung. „Wir haben keine Produktkrise wie vor zweieinhalb Jahren“, stellt Matthias Danne, Immobilienvorstand der Dekabank, im „Handelsblatt“ klar. Und auch der Sprecher des Branchenverbands stellt klar: „Alle Anleger, die nicht in den nächsten Wochen Geld brauchen, sollten die Ruhe bewahren und drin bleiben.“ Das habe sich auch 2006 bewährt.
Vorsicht ist geboten
Experten warnen allerdings vor zu viel Euphorie. Während Kleinanleger in der Krise 2006 einigermaßen glimpflich davon gekommen waren, sei nicht klar, ob das diesmal auch gelingt, so Fondsfachfrau Baur. Insbesondere in Spanien und England hätten die Immobilienmärkte in den vergangenen Monaten heftige Abschläge hinnehmen müssen.
Hinzu kommt: In Krisenzeiten wie diesen kann es schwer werden, gute Erlöse zu erzielen. Was die jeweiligen Fonds-Immobilien wirklich wert sind, habe nichts mit den Buchwerten in den Hochglanzprospekten zu tun, warnt der unabhängige Fondsanalyst Stefan Loipfinger vor überzogenen Erwartungen. "Die Lage ist an Dramatik nicht zu überbieten", ist der Fachmann besorgt. Schon nach der letzten Krise hätte es starke Wertkorrekturen geben müssen. Die seien jedoch ausgeblieben. Dafür bekomme die Branche jetzt die Quittung - und die Kleinanleger müssten es ausbaden.
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