Düsseldorf Geld anlegen mit Ferienhäusern
Düsseldorf · Die Minizinsen machen den Kauf von Ferienimmobilien attraktiv. Doch es lauern auch versteckte Kosten und Ärger mit dem Fiskus.
Ob Allgäu, Schwarzwald oder Mallorca: In den Sommerferien werden wieder viele daran denken, sich eine eigene Ferienimmobilie zuzulegen. Die Baugeld-Zinsen sind weiter niedrig, die Euro-Sorgen groß, und die Investition verspricht Rendite mit Spaßfaktor. Aber noch besser als bei der Immobilie zum Dauergebrauch sollten sich Käufer vorbereiten.
Kaufpreis Wer überteuert eine Ferienimmobilie erwirbt, wird sich mit guter Rendite schwertun. Anders als zu Hause ist das vertretbare Preisniveau in der Fremde schwerer abzuschätzen - vor allem, wenn mit hohen Ferienvermietungseinnahmen geworben wird. Auf der sicheren Seite ist der Käufer dann, wenn er dem Kaufpreis die Einnahmen einer potenziellen Dauervermietung an Einheimische gegenüberstellt. Zahlen dafür gibt es im Mietspiegel. Liegt der Kaufpreis bis etwa zum 25-Fachen einer jährlichen Kaltmiete, dürfte der Kaufpreis noch angemessen sein - darüber hinaus fängt eher die Liebhaberei an.
Ein Beispiel: Eine Ferienwohnung würde sich für 500 Euro monatliche Kaltmiete ganzjährig an Einheimische vermieten lassen. Etwa zehn Prozent sollte der Eigentümer an Kosten für Instandhaltung rechnen, die an ihm hängenbleiben. Macht eine Jahreseinnahme von 5400 Euro. Das 25-Fache davon wären 135 000 Euro. Mit Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer ergeben sich etwa 150 000 Euro Investition. Bezogen darauf wären 5400 Euro jährlicher Ertrag 3,6 Prozent Rendite.
Genehmigungen Der Käufer sollte klären, ob eine Nutzung als Ferienwohnung für Gäste überhaupt erlaubt ist. Wer eine Wohnung nicht selbst, sondern zur gewerblichen Ferienvermietung nutzt, verstößt in manchen Gemeinden gegen ein Zweckentfremdungsverbot. Solche Verbote werden in Form von Gemeindesatzungen erlassen. Darüber hinaus ist es möglich, dass eine Eigentümergemeinschaft beschlossen hat, dass die Ferienvermietung im Haus unzulässig ist.
Kosten Eine hohe Auslastung erreicht ein Vermieter nur, wenn er viel Werbung etwa in Ferienvermietungsportalen macht - diese Kosten sollte er in seine Kalkulation einbeziehen. Darüber hinaus sind Servicekräfte vor Ort notwendig, etwa für die Schlüsselübergabe, Endreinigung oder Reklamationen.
Steuern Bei Ferienimmobilien im Inland ist ein Steuerspar-Effekt möglich. Dafür sind zwei Strategien zu unterscheiden. Wenn der Eigentümer glaubhaft machen kann, dass er die Immobilie nicht selbst nutzt, kann er Steuern sparen. Laut Bundesfinanzhof muss er dafür aber eine Mindestvermietungszeit von 25 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit schaffen (Az: IX R 57/02). Wenn der Eigentümer die Immobilie auch selbst nutzen will, wird es komplizieret. Soll sowohl vermietet als auch selbst genutzt werden (wozu auch die kostenlose Überlassung an Freunde zählt), darf das Finanzamt den Nachweis per Ertragsprognose erwarten, dass die Einnahmen über einen Zeitraum von 30 Jahren die Kosten und die Abschreibungen übersteigen werden (IX R 48/06). Ist ein Überschuss nicht zu erwarten, so werden die Werbungskosten nicht anerkannt.
