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Zwei Monate reichen Kündigung bei Mietrückstand
Düsseldorf (RP). Die Mietzahlung ist die wichtigste Vertragspflicht des Mieters. Deshalb hat es der Gesetzgeber grundsätzlich ermöglicht, einen säumigen Mieter schnell vor die Tür zu setzen.
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Der Vermieter hat nach Paragraph 543 BGB (Absatz 2 Nr. 3 ) das „Recht zur außerordentlichen fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“, wenn der Mieter mit der Zahlung im Verzug ist. Wenn die Miete zum Beispiel monatlich fällig ist, droht bei zwei Monaten Rückstand der sofortige Rausschmiss. „Eine vorherige Abmahnung ist nicht nötig“, sagt die Düsseldorfer Rechtsanwältin Annette Mertens. Der Vermieter muss den wichtigen Grund (also den Mietrückstand) im Kündigungsschreiben angeben. Tut er es nicht, ist die Kündigung unwirksam.
Wie genau muss der Vermieter vorgehen? Eine Zeitlang wurde vor Gerichten gestritten, ob einzelne Fehlbeträge aufgelistet werden müssen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das zu Gunsten der Vermieter geklärt: Bei „einfacher Sachlage“ reiche es, wenn im Kündigungsschreiben der Zahlungsverzug als Grund genannt und der Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert sei (Az: VIII ZB 94/03).
Nachzahlung hilft
War die Kündigung in diesem Punkt wirksam, so bleibt dem Mieter noch eine Chance: Er kann nachzahlen und so die fristlose Kündigung aus der Welt schaffen. Sie wird unwirksam, wenn bis „spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs“ bezahlt wird oder sich beispielsweise das Sozialamt verpflichtet, die Mieten zu übernehmen (Paragraph 569 BGB, Absatz 3). Die Frist läuft, wenn die Räumungsklage zugestellt wird. Die Nachzahl-Option hat aber Grenzen: Der Mieter kann sie nur alle zwei Jahre nutzen. Wer ständig die Miete schuldig bleibt und im letzten Moment nachzahlt, soll nicht geschützt werden.
Will der Vermieter einen unzuverlässigen Mieter loswerden, so kann er mit der fristlosen zugleich eine fristgerechte Kündigung nach Paragraph 573 BGB aussprechen, und zwar wegen erheblicher Verletzung vertraglicher Pflichten. Dafür ist dann je nach Vertragsdauer eine Frist von drei bis neun Monaten zu beachten.
Wichtig: Die rechtzeitige Nachzahlung der Miete macht zwar die fristlose Kündigung unwirksam - nicht aber die fristgerechte, wie der BGH entschieden hat (Az: VIII ZR 6/04). Die Nachzahl-Option bei der fristlosen Kündigung sei gedacht, um Obdachlosigkeit zu vermeiden, so der BGH. Bei der fristgerechten Kündigung habe der Mieter „einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung, um sich angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen“. Außerdem könne eine schnelle Nachzahlung bei der Frage berücksichtigt werden, ob die Vertragsverletzung erheblich war.
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