Regeln einer Mieterhöhung:
Regeln sind dazu da, eingehalten zu werden. Werden die Regeln bei der Forderung nach einer Mieterhöhung durch den Eigentümer verletzt, kann der Mieter Widerspruch einlegen bis hin zur gerichtlichen Anfechtung.
Vergleichsmiete:
Während der Mietzeit erlaubt das Gesetz Mieterhöhungen nur dann, wenn die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ist diese Voraussetzung erfüllt, kann der Vermieter grundsätzlich eine Erhöhung verlangen.
Kappungsgrenze:
Vor überzogenen Mieterhöhungen ist der Mieter durch die Kappungsgrenze geschützt. Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete um höchstens 20 Prozent erhöhen. Gedeckelt ist die Mietpreiserhöhung aber auch durch die Obergrenze im Mietspiegel.
Wartefrist:
Das Gesetz schreibt vor, dass zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 15 Monate Abstand liegen müssen. Diese Frist setzt sich zusammen aus einer Wartefrist für den Vermieter von zwölf Monaten und einer Überlegensfrist von drei Monaten für den Vermieter.
Begründung:
Jede Mieterhöhung muss begründet sein und Bezug nehmen auf die Vergleichsmiete. Sie ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel, einem entsprechenden Gutachten oder den prüfbaren Angaben von drei Vergleichswohnungen.
Mietspiegel (1/2):
In vielen Städten existieren Mietspiegel, für die Tausende von Vergleichsmieten im frei finanzierten Wohnungsbau ausgewertet werden. Aber die Zahlen sind nicht unumstritten. Es gibt in Deutschland kein einheitliches, verbindliches Verfahren zur Ermittlung von Vergleichsmieten. Der so genannte einfache Mietspiegel wird im Auftrag der Gemeinde von Interessenvertretern der Mieter (Mieterverein) und Vermieter (Haus und Grund) ausgehandelt und ist meistens für zwei Jahre gültig.
Mietspiegel (2/2):
Bei einem qualifizierten Mietspiegel beauftragt die Kommune ein unabhängiges Institut mit dieser Aufgabe. Für die einzelnen Wohnungstypen werden Preisspannen ermittelt, wobei „Ausreißer“ nach oben und unten von vornherein außen vor bleiben. Für die Feinjustierung sind auch noch Zu- oder Abschläge vorgesehen. Das nach wissenschaftlichen Kriterien ermittelte Zahlenwerk wird in der Gemeindevertretung förmlich beschlossen und durch Veröffentlichung im Amtsblatt allgemein zugänglich gemacht.
Außerordentliche Mieterhöhungen (1/2):
Gefürchtet sind Mietforderungen außer der Reihe, die mit dem schwammigen Begriff Modernisierung begründet werden. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, elf Prozent der anteilig auf die Mietwohnung entfallenen Kosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen. Rechenbeispiel:
Anteilige Kosten 6.545,45 Euro
jährliche Umlage elf Prozent = 720 Euro
monatliche Mieterhöhung = 60 Euro
Außerordentliche Mieterhöhungen (2/2):
Als Modernisierung gelten Maßnahmen, die den Wohnwert erhöhen, zum Beispiel der Einbau eines Aufzugs oder die Anbringung von Balkonen. Es können aber auch Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz sein, die zur Senkung der Betriebskosten beitragen. Reine Reparaturen zählen nicht dazu. Wo Instandhaltung und Modernisierung zusammentreffen, müssen die Reparaturkosten aus der Umlage herausgerechnet werden, ebenso erhaltene Fördermittel. Derzeit noch offen ist die Frage, wie sich die angekündigte Energiewende in Deutschland auf die Mieten auswirken wird. Sollte der Staat nicht erhebliche Fördermittel zur Gebäudesanierung bereitstellen, werden letztlich die Mieter die Zeche zahlen müssen.
Mieterverein:
Sehr hilfreich bei allen Mietangelegenheiten ist die Mitgliedschaft in einem der 320 Mietervereine in Deutschland. Sie beraten beim Abschluss von Mietverträgen und leisten Hilfe bei Mietstreitigkeiten. In Verbindung mit einer Rechtsschutzversicherung bieten sie auch Prozesskostenschutz. Politisch nehmen die Mietervereine mit ihren 1,3 Millionen Mitgliedern über ihren Dachverband Mieterbund mit Sitz in Berlin Einfluss auf Wohnungspolitik und Gesetzgebung.
Preistreiberei:
Wer aus beruflichen oder privaten Gründen eine neue Mietwohnung sucht, ist in vielen Fällen arm dran. Während bei bestehenden Mietverträgen die Mieten nur in begrenztem Umfang angehoben werden können, haben Eigentümer bei Neuvermietungen weitgehend freie Hand. Die Kappungsgrenze ist in diesen Fällen unwirksam, auch die ortsübliche Vergleichsmiete kann ausgehebelt werden. Verlangt wird, was der Markt hergibt. Forderungen, die 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegen, sind in gefragten Gegenden an der Tagesordnung. Rechtlich gibt es gegen diese Preistreiberei praktisch kein Mittel. Es herrscht freie Marktwirtschaft. Der beste Ausweg aus dieser Misere ist und bleibt eine Eigentumswohnung.
