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Ratgeber Geld (4): Nebenkosten – die zweite Miete
(RP). Die Betriebskosten sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Vor allem Energiekosten wegen steigender Rohöl- und Gaspreise haben den Anstieg ausgelöst. Der Vermieter darf nicht alle Kosten auf den oder die Mieter umlegen. Das ist gesetzlich geregelt.
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Einmal im Jahr bekommen Mieter in Deutschland vom Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung eine Nebenkosten-Abrechnung. Und die kann es in sich haben, wenn zum Beispiel wegen hoher Öl- oder Gaspreise die Heizkosten in die Höhe geschossen sind. Mitunter müssen Mieter je nach Höhe der monatlichen Vorauszahlung mehrere hundert Euro nachzahlen. Weil die Kosten für Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Co. in den vergangenen Jahren (auch abhängig von Kommunalgebühren) zwischenzeitlich exorbitant stiegen, hat sich der Begriff "zweite Miete" eingebürgert.
Nebenkosten muss der Mieter allerdings nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Und nach Angaben des Deutschen Mieterbundes dürfen nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung als Nebenkosten nur die oben in der Grafik genannten Kostenarten vereinbart werden. Zum Beispiel darf der Vermieter alle haus- oder wohnungsbezogenen Versichrungen abrechnen (Wohngebäude, Eigentümerhaftpflicht), aber nicht eine Mietausfallversicherung. Die hat mit der Immobilie nämlich nichts zu tun. Wenn der Vermieter weitere Kostenarten abrechnen will, muss das im Mietvertrag ausdrücklich drinstehen.
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Nicht nur solche Dinge sollten Mieter genau prüfen. In der Abrechnung müssen auch die entstandenen Gesamtkosten stehen, es muss der Anteil des Mieters an den Kosten konkret genannt sein, die Vorauszahlungen des Mieters müssen aufgeführt werden und der Umlageschlüssel, nach dem der Kostenanteil des Mieter errechnet worden ist, muss drinstehen. Am besten, so empfiehlt der Mieterbund, sollten Mieter aus Vergleichsgründen die Nebenkostenabrechnung des Vorjahres und den Mietvertrag dazunehmen.
Muss der Vermieter eigentlich abrechnen? Ja, der Mieter hat einen Anspruch darauf. Und er hat auch das Recht, die Originalbelege einzusehen. Allerdings muss er das beim Vermieter tun, wenn der das so will. Oder er kann sich die Belege auf eigene Kosten kopieren.
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Ein entscheidendes Datum für die Nebenkostenabrechnung des Vermieter ist der Silvestertag (jedenfalls dann, wenn der Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr identisch ist). Bis dahin muss die Abrechnung für das vorvergangene Jahr beim Mieter eingegangen sein. Andernfalls bleibt der Vermieter auf seinen Kosten sitzen.
Beispiel: Der Vermieter darf die Nebenkosten für das Jahr 2009 nur bis zum 31. Dezember 2010 abrechnen. Tut er es danach, verfällt sein Anspruch gegenüber dem Mieter. Das gilt allerdings nicht bei außergewöhnlichen Umständen, beispielsweise wenn die Unterlagen durch Feuer oder Hochwasser vernichtet worden sind, oder wenn der Stichtag auf ein Wochenende oder einen Feiertag fällt (dann gilt der nächste Werktag, bei Abrechnung nach Kalenderjahr also der erste Montag im Januar des Folgejahres). Wichtig ist, dass die Abrechnung bis zum Ende der Frist zugestellt ist, also der Mieter sie auch bekommen hat. Es reicht als Beweis für den Vermieter also nicht, wenn das Datum den Poststempel "31.12." trägt.
Wenn der Vermieter Nachforderungen stellen will (beispielsweise, wenn der Grundsteuer-Bescheid erst später kommt und höher ausfällt als gedacht), muss er das binnen drei Jahren tun. Das heißt: Forderungen, die 2009 entstanden sind, verjähren am 31. Dezember 2012. Andererseits muss der Mieter nicht sofort nach Erhalt der Abrechnung Einspruch einlegen, wenn er glaubt, dass nicht korrekt abgerechnet worden ist. Selbst wenn er erst einmal gezahlt hat und den Fehler erst später bemerkt, kann er immer noch Geld zurückfordern. Rückforderungen des Mieters (auch aus zu hohen Vorauszahlungen) verjähren nach drei Jahren, es sei denn, der Mieter hätte vorher seinen Anspruch schon kennen müssen. Dann beträgt die Verjährungsfrist nur ein Jahr.
Quelle: RP
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