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Interview mit Rolf Buch
"Niemand will Trabantenstädte wie in den 70ern"

Vonovia-Chef Rolf Buch: "Niemand will Trabantenstädte wie in den 70ern"
Vonovia-Chef Rolf Buch. FOTO: Hans-Juergen Bauer
Düsseldorf. Der Chef des Immobilienkonzerns Vonovia, Rolf Buch, spricht im Interview mit unserer Redaktion über die Flüchtlingskrise, die Übernahme der Deutschen Wohnen und die niedrigen Zinsen. Von Reinhard Kowalewsky, Thomas Reisener und Stefan Weigel

Allein im laufenden Jahr sind 339.000 Flüchtlinge nach NRW gekommen. Wo sollen die alle wohnen?

Buch Das ist in der Tat eine echte Aufgabe. Der Bedarf liegt derzeit bei bundesweit 400.000 Neubauwohnungen pro Jahr. Es werden aber nur 200.000 gebaut, und nur 60.000 davon sind für normale Einkommen bezahlbar. Wir hatten schon vor der Flüchtlingskrise Engpässe vor allem in den Großstädten, jetzt explodieren diese Probleme. Dieses Land ist derzeit weder bautechnisch noch genehmigungstechnisch darauf vorbereitet, das kurzfristig  zu stemmen.

Was muss passieren?

Buch Erstens: Wir müssen die behördlichen Genehmigungsprozesse deutlich beschleunigen. Je nach Kommune müssen wir auf eine Baugenehmigung derzeit bis zu vier Jahren warten. Das kann das Land sich nicht mehr leisten. Zweitens: Wir müssen die gesetzlichen Bauvorgaben überdenken. Ein Neubau-Quadratmeter kostet derzeit schon im Schnitt 2500 Euro pro Quadratmeter. Die neue Energiesparverordnung treibt den Preis um weitere zehn Prozent. Solche Wohnungen kann man dann nicht mehr für 5,60 Euro pro Quadratmeter vermieten.

Auf die Politik verweisen ist einfach. Welchen Beitrag kann die Wohnungswirtschaft selbst leisten?

Buch Einen erheblichen. Wir haben in der Branche gerade eine umfangreiche Konsolidierung gesehen, an deren Ende wesentlich größere Immobilienunternehmen stehen. Die können jetzt ihre Größenvorteile ausspielen. Wir bei Vonovia haben ein Konzept entwickelt, mit dem wir den Quadratmeter für 1500 Euro statt für 2500 Euro bauen können. Sowas kann man dann für sechs bis sieben statt für 9 Euro pro Quadratmeter kalt vermieten, ohne Geld zu verlieren.

Wie geht das?

Buch Durch Nachverdichtung. Wir wollen auf bestehende Gebäude zusätzliche Stockwerke aufsetzen. Dabei arbeiten wir mit Standardmodulen, die wir in Serie herstellen lassen. Dabei werden uns ganze Wände geliefert. Das ist wesentlich günstiger, als neue Bauwerke hochzuziehen.  Wir könnten also einige tausend Wohnungen schnell bauen.

Noch mehr Menschen auf gleichem Raum – das klingt nicht so, als würde das Wohnumfeld dadurch attraktiver werden würde…

Buch …was ist die Alternative? Wir können auch Trabantenstädte um die Kernstädte herumbauen, wie das in den 1970-er Jahren bei uns versucht wurde und auch im Ausland zum Teil noch gemacht wird. Dort wohnen dann Geringverdiener  und die Reichen bleiben unter sich in den Innenstädten. Das will ja auch niemand. Letztlich ist das aber eine politische Entscheidung.

Helfen die neuen Wohnungsbauprogramme, die NRW-Bauminister Michael Groschek aufgelegt hat?

Buch Ja, Herr Groschek macht einen super Job. Auch Bundesbauministerin Hendricks setzt sich mit dem Bündnis für bezahlbares Wohnen sehr dafür ein, dass neue und vor allem günstige Wohnungen gebaut werden. Aber es geht um das Zusammenspiel aller politischer Ebenen. Wenn Neubau attraktiver werden soll, gleichzeitig aber auf die Einhaltung der neuen und sehr strengen Energiesparvorgaben für Neubauten gepocht wird, passt das nicht zusammen. Oder es entstehen eben nicht genug neue Wohnungen. Ich mache mir Sorgen, wenn demnächst Familien mit geringem Einkommen, die hier heimisch sind, mit Flüchtlingsfamilien aus Syrien um bezahlbare Wohnungen konkurrieren. Klar ist, dass Integration am besten klappt, wenn Einwanderer in bestehenden Beständen ihr neues Zuhause finden.

Warum dauern die Genehmigungsprozesse in NRW so lange?

Buch Das ist kein NRW-Problem. Wegen der schrumpfenden Bevölkerung wurden die Planstellen in den Verwaltungen zurückgefahren. Jetzt sehen wir plötzlich, dass wir in sehr kurzer Zeit sehr viel Wohnungsbau brauchen, und haben in der Verwaltung nicht mehr die entsprechenden Kapazitäten. Das ist deshalb eine Herausforderung, weil wir gerade jetzt in den Behörden Mitarbeiter brauchen, die den Rücken auch für die Prüfung von unkonventionellen Lösungen frei haben.

Zum Beispiel?

Buch Den Vorgaben entsprechend müssen wir oftmals für eine 60-Quadratmeterwohnung zwei Auto-Stellplätze nachweisen. Das macht den Wohnungsbau in einigen Ballungsräumen nicht gerade einfacher. Zudem ist es praxisfremd: Eine Familie, die gezielt günstigen Wohnraum sucht, hat vielleicht nur ein Auto. Und vielleicht wohnt sie ja gerade in der Innenstadt, weil sie dort gar kein Auto braucht. Aber wir sehen, dass hier ein Umdenken stattfindet, einig e Landesbauordnungen sind schon novelliert: Im Gegenzug sind wir als Wohnungsunternehmen gerne bereit, Car-Sharing-Systeme zu testen.

Überdehnen sie damit nicht Ihr Geschäftsmodell?

Buch Nein. Unternehmertum ist ja nicht nur, sich Geld auszuleihen, um damit andere Unternehmen zu kaufen. Unternehmer sein heißt für mich, neue Geschäftsfelder zu erschließen und bestehende zu verbessern.

Trotzdem planen Sie gerade die feindliche Übernahme der Deutschen Wohnen. Warum wehrt die sich eigentlich dagegen?

Buch Ich weiß, dass dieses Bild öffentlich gezeichnet wird. Aber ich weiß gar nicht, ob es stimmt. Ich halte Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn für einen exzellenten Manager – er selbst war früher einem Zusammenschluss mit Vonovia gegenüber gar nicht abgeneigt. Aber in solchen Phasen muss eben jeder Vorstand seine Aktionäre bedienen. Ich bin sehr zuversichtlich, dass der Zusammenschluss erfolgen wird, unser Angebot ist attraktiv.

Wird es Personalabbau geben?

Buch Unter dem Strich nicht. Natürlich werden wir nicht zwei Personalleiter, zwei Pressestellen und zwei Einkaufsabteilungen brauchen. Aber Vonovia  hat sich gegen das früher moderne Outsourcing entschieden. Wir stellen gerade zum Beispiel sehr viele Handwerker ein und bauen nach dem Zusammenschluss mit der GAGFAH in Dresden ein neues Kundencenter auf. Wir wollen, dass die Dienstleister, die wir brauchen, auch unsere Mitarbeiter sind. Alles andere hat sich in der Wohnungswirtschaft nicht bewährt.

Lohnt sich der private Immobilienkauf eigentlich noch?

Buch Natürlich profitieren auch Privatanleger von den niedrigen Zinsen. Aber man sollte den ganzen Aufwand, ein solches Objekt zu vermieten und zu betreuen, nicht aus dem Auge verlieren. Dagegen liegt die Rendite bei uns bei drei Prozent auf das Eigenkapital - und das bei geringem Risiko. Mit Rendite meine ich nur die Dividende – die Kursentwicklung kommt noch hinzu.

Und was halten Sie von einer Immobilien zum Selber-Bewohnen?

Buch Ich selber lebe mit meiner Familie im Eigenheim. Das hat sicherlich einen emotionalen Mehrwert, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Aber ob sich ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung nun wirklich ökonomisch rechnen, ist nicht so sicher. Mieten ist beim niedrigen Mietniveau in Deutschland oft günstiger.

Sie müssten doch ein lockeres  Mietrecht fordern, um neue Bauprojekte anzuschieben?

Buch  Nein, wir können mit den jetzigen Regeln zum Mieterschutz gut leben. Sie stabilisieren den Markt. Würde man den Markt völlig freigeben, würden zwar kurzfristig die Preise abheben, aber bei jeder Krise könnte ein ernster Rückschlag drohen. Das würde auch unseren Aktionären nicht gefallen, die alle sehr langfristig denken.

Justizminister Maas will in den Mietpreisspiegel künftig auch Mieten der letzten zehn Jahre statt der letzten  vier Jahre einrechnen. Gute Idee?

Buch Nein, das würde den Markt massiv schädigen. Wenn heutige Mieten auf Basis von Preisen von vor zehn Jahren berechnet werden, wäre das ja so, als ob es die Milch oder ein ähnliches Produkt im Supermarkt jetzt günstiger geben muss, nur weil der Preis vor zehn Jahren niedriger war. Dies  könnte viele Wohnungsbaugenossenschaften  und kommunale Wohnungsfirmen in die bilanzielle Überschuldung treiben, weil der Wert der Immobilien wegen der unsichereren Ertragsaussichten sinken würde. Damit entzieht man denjenigen, die für den Bau neuer Wohnungen gebraucht werden, die Basis.

Sie müssten Mario Draghi als Chef der Europäischen Zentralbank doch dafür lieben, dass er die Zinsen so niedrig hält.

Buch Richtig ist, dass wir als Vonovia stark von den günstigen Konditionen am Kapitalmarkt profitieren. Wir haben soeben Anleihen für drei Milliarden Euro ausgegeben und müssen dafür nur 1,7 Prozent Zinsen zahlen. Das erleichtert uns unsere Investitionsoffensive in unsere Wohnungen: 2015 investierten wir 350 Millionen Euro für Modernisierungen, nächstes Jahr werden wir zwischen 430 Millionen Euro und 500 Millionen Euro liegen. In NRW werden wir inklusive Instandhaltung rund 220 Millionen Euro ausgeben.

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Quelle: RP
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