In den meisten Formularmietverträgen wird die Thermenwartung aber nicht bei den Betriebskosten aufgeführt. Stattdessen wird häufig unter "Instandhaltung/Instandsetzung" im Mietvertrag vorgegeben, der Mieter müsse die Kosten für die Thermenwartung übernehmen. Früher haben die Gerichte entschieden, dass eine solche Klausel nur wirksam ist, wenn sie eine Obergrenze nennt, bis zu der der Mieter die Kosten tragen muss. Da die Kosten aber auch als Betriebskosten umlegbar sind, hat der Bundesgerichtshof (BGH) diese Vertragsbestimmung als wirksam angesehen.

Eine Vertragsklausel zur Themenwartung darf den Mieter nicht aber verpflichten, selbst einen Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen abzuschließen, entschied der BGH. Das ist Aufgabe des Vermieters. Eine solche Klausel ist komplett unwirksam. Die Wartungskosten muss der Vermieter dann grundsätzlich selbst bezahlen.